Immobilien als Geldanlage: Meiden Sie diese Fehler

Ein Artikel von Key & Castle Immobilien.

Lesedauer: 4 Minuten

Immobilien als Investition / Immobilien als Geldanlage

Sind auch Sie auf der Suche nach einer lukrativen Investition, die langfristig attraktive Renditen bei kalkulierbarem Risiko bietet? Seit ein paar Jahren erlebt Betongold in Form von Immobilien ein starkes Revival.

Immobilien sind also derzeit eine attraktive Kapitalanlage, nicht zuletzt wegen der niedrigen Zinsen, aber auch aus vielen anderen Gründen. Auf dem langen Weg zur eigentlichen Investition gibt es jedoch viele Faktoren zu beachten. Von den Chancen und Risiken der Investition bis hin zu den verschiedenen Investitions- und Finanzierungsformen.

Vorteile und Nachteile einer Geldanlage für Immobilien

Bei späterem Ruhestand helfen attraktive Mieteinnahmen, das Einkommen zu erhöhen. Aber wer in eine Immobilie investiert, bindet sich für einen langen Zeitraum. Die Vor- und Nachteile müssen daher vor dem Kauf sorgfältig abgewogen werden.

Wir können auf eine langjährige Erfahrung in der Immobilienbranche zurückblicken. Dadurch können wir Ihnen im Folgenden die wichtigsten Aspekte auflisten, um Ihnen die Entscheidung zu erleichtern.

Vorteile:

  • Immobilien sind eine relativ sichere Anlage.
  • Investoren können mit Immobilien Steuern sparen.
  • Mit Immobilien erzielen Sie eine attraktive Rendite.
  • Immobilien sind mindestens wertstabil, langfristig können Sie sogar eine Wertsteigerung erwarten.
  • Durch die Vermietung bauen Sie sich nach und nach eine zusätzliche Einnahmequelle auf.
  • Die Eigentümer sind in der Regel kreditwürdig für weitere Investitionen.

Nachteile:

  • Die Suche nach einer geeigneten Immobilie ist zeitaufwendig (attraktive Lage).
  • Die Wartung kann teuer sein.
  • Immobilien sind eine langfristige Investition, die einen langfristigen Anlagehorizont erfordert.
  • Vermietete Immobilien – Mieter können Probleme verursachen (z. B. Mietausfälle).
  • Sie konzentrieren Ihr Kapital auf eine einzige Immobilie (Klumpenrisiko).

Renditen in den letzten Jahren gesunken

Die Stiftung Warentest stellt daher fest: Die Renditen von Immobilienkäufern sind heute niedriger als in den vergangenen Jahren. Während vor zehn Jahren noch eine Rendite von fünf Prozent nach Steuern möglich war, sind es heute nur noch drei Prozent.

Voraussetzungen: Ein Wohnungskauf ist nur dann förderfähig, wenn die Interessenten über ausreichend Kapital verfügen. Dieses Kapital welches sie mindestens zehn Jahre lang nicht benötigen. Darüber hinaus müssen mindestens 20 Prozent des Kaufpreises als Nebenkosten, zum Beispiel für Notargebühren aufgeschlagen werden.

Mieteinnahmen: Die Nettomieteinnahmen müssen mindestens 2,5 Prozent betragen, einschließlich der einmaligen Kaufnebenkosten und der laufenden Verwaltungs- und Wartungskosten. Auch Immobilienwerte können sinken: “Betongold” schützt das Vermögen nicht vor Verlusten. Wenn die Zinsen steigen und Kredite teurer werden, greifen viele auf andere Formen der Geldanlage zurück. Dies übt Druck auf die Immobilienpreise aus.

Zeitdruck: Kaufwillige sollten in ihrer Entscheidung nicht unter Druck gesetzt werden. Stattdessen sollten die Auswahl und die Finanzierung einer Immobilie sorgfältig getroffen werden.

Steuern: Eine Immobilie als Investition muss sich vor Steuern amortisieren. Mögliche Steuervorteile – zum Beispiel bei der Renovierung von denkmalgeschützten Gebäuden sind oft mit hohen Kosten und Risiken verbunden. Dies ist ein weiterer Grund, warum Käufer laut Stiftung Warentest einen finanziellen Puffer benötigen. Denn die finanzierenden Banken schreiben die Raten jeden Monat ab. Andererseits gibt es keine Garantie, dass die Mieteinnahmen immer eingehen.

Im Falle eines Leerstandes hat der Vermieter keinerlei Einnahmen. Auch die Finanzbehörden können Vermietern einen Strich durch die Rechnung machen. Zum Beispiel, wenn sie die veranlagten Beträge nicht berücksichtigen.

Beliebtheit von Wohnimmobilien schwankt

Wer unter Zeitdruck verkaufen muss, kann kaum seinen Wunschpreis erzielen. Außerdem dauert es oft Monate, bis der Verkauf abgeschlossen ist und das Geld auf der Bank ist. Besitzer von Immobilien in begehrten Stadtteilen haben es am leichtesten. Aber sie müssen meist tiefer in die Tasche greifen.

Außerdem kann ein Viertel aus der Mode kommen. Die Stiftung Warentest veranschaulicht dies am Beispiel von Berlin. Auf den Immobilienboom zur Zeit der Wiedervereinigung folgte eine mehrjährige Pause. Seitdem haben die Preise in Berlin das Niveau anderer deutscher Großstädte erreicht. Aber das ist keine Garantie für weitere Wertsteigerungen, so die Verbraucherschützer.

Seriöse Auswahl und solide Finanzierung

Die Stiftung Warentest rät Käufern, auf gefragte Lagen und Immobilientypen zu achten. Trendige Gegenden sollten gemieden werden, da die Preise dort oft übermäßig hoch sind. Modernisierte Altbauten und energieeffiziente Neubauten werden wohl auch langfristig gefragt sein. Daher lautet der Tipp der Experten: Sie sollten eine Immobilie als Investition so auswählen, als würden sie selbst dort einziehen. Dadurch wird das Risiko einer unsoliden Finanzierung reduziert.

Mieteinnahmen berechnen für die eigene Geldanlage

Eine solche Berechnung sollten Kaufinteressenten unbedingt durchführen. Mit ihrer Hilfe würde sich zeigen, ob sich ein gewünschter Kauf überhaupt lohnt. Im Prinzip gilt Folgendes: Der Kauf ist nur dann rentabel, wenn der Kaufpreis in einem angemessenen Verhältnis zur erzielten Miete steht. Ein Investitionsplan über 15 oder besser noch 20 Jahre zeigt, ob sich eine Wohnung langfristig auszahlen wird und finanzierbar ist.

Darin trägt der Kaufinteressent Jahr für Jahr alle Ausgaben und Einnahmen ein, soweit sie vorhersehbar sind.

Die Zinssätze für Baudarlehen sind seit Jahren niedrig. Es wäre jedoch naiv zu glauben, dass dieser Trend unbegrenzt anhalten wird.

Tipp: Rechnen Sie mit einem Zinssatz von mindestens vier Prozent für das Anschlussdarlehen. Sichern Sie sich außerdem die niedrigen Zinsen so lange sie noch möglich sind. Die Experten der Stiftung Warentest empfehlen einen Zeitraum von 20 Jahren.

Die Verbraucherschutzorganisationen empfehlen maximal ein bis zwei Prozent jährliche Mieterhöhungen. Denn vielerorts hat die Politik Mietpreisbremsen gesetzt. Sie begrenzen Erhöhungen für bestehende Wohnungen ohne umfangreiche Modernisierungen. Berlin hat sogar eine Mietobergrenze eingeführt. Ein wichtiger Indikator dafür, ob das Verhältnis zwischen Mieten und Kaufpreisen stimmt, ist das Kaufpreis/Mietverhältnis. Dazu wird der Kaufpreis durch die Jahresnettokaltmiete (d.h. die Miete ohne Nebenkosten) geteilt. Als Faustregel gilt, dass der Wert 25 bis 30 nicht überschreiten sollte.

Tipp: Die Verbraucherschützer empfehlen, maximal das 25-fache der zu erwartenden Jahresmiete als Verkaufspreis in die Berechnung für den Investitionsplan aufzunehmen. Spielen Sie verschiedene Szenarien durch.

Aufgrund der zahlreichen unvorhersehbaren Faktoren sollten potenzielle Käufer ihren Investitionsplan in verschiedenen Szenarien ausarbeiten. Dies gilt insbesondere für die unterschiedlichen Annahmen zur Entwicklung von Mieten und Zinsen, so die Experten der Stiftung Warentest. Dies kann drastische Folgen für die Renditeberechnung haben, wenn die zukünftigen Mieten weniger steigen als erhofft.

Fazit: Zusammengefasst ist zu sagen, dass eine passende Immobilie, eine rentable Geldanlage sein kann. Neben Immobilien, finden Sie hier weitere mögliche Geldanlagen im Jahr 2021.

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