Wer eine Immobilie kaufen möchte, steht häufig vor entscheidenden Fragen: Worauf müssen Sie bei der Immobilienbesichtigung wirklich achten, um später keine bösen Überraschungen zu erleben? Die Besichtigung entscheidet maßgeblich darüber, ob Sie sich sicher für Ihr Traumhaus entscheiden können – oder ob versteckte Mängel später Probleme bereiten. In diesem Artikel erfahren Sie, welche Bereiche Sie genau unter die Lupe nehmen sollten, wie Sie sich optimal vorbereiten und welche Fehler Sie vermeiden sollten.
1. Vorbereitung ist das halbe Besichtigungsergebnis
Eine erfolgreiche Immobilienbesichtigung beginnt bereits vor Ort. Bereits online und telefonisch sollten Sie möglichst viele Informationen sammeln – und mit genügend Zeit zum Termin erscheinen:
- Vereinbaren Sie den Termin bei Tageslicht – nur so lassen sich Schäden wie Risse oder Feuchtigkeit gut erkennen
- Kommen Sie nicht allein, sondern lieber zu zweit – im Sinne von: „vier Augen sehen mehr als zwei“
Das verschafft Ihnen Ruhe, Fokus und die Möglichkeit, während der Immobilienbesichtigung umfangreiche Eindrücke zu sammeln.
2. Außenbereich & Bausubstanz: Der erste Eindruck zählt
Beginnen Sie draußen – ein sorgfältiger Blick von außen kann aufschlussreich sein:
- Fassade & Putz: Achten Sie auf Risse, Ausblühungen oder feuchte Flecken – solche Mängel deuten auf größere Probleme hin
- Dach & Dachrinnen: Prüfen Sie Zustand, Dämmung und Abflussverhalten. Muffige Gerüche im Dachgeschoss? Das könnte auf schlechte Dämmung hindeuten
- Fenster & Türen: Sie müssen dicht sein – klappernde oder verzogene Einheiten kosten später Heizenergie .
- Garten & Außenanlagen: Ungepflegte Grünflächen sind keine Katastrophe – aber sie könnten auf fehlende Pflege im Innern hinweisen.
Ein qualitativ hochwertiges Video- oder Fotomaterial sowie ein gut gepflegter Garten wirken sich positiv auf den Eindruck einer Immobilienbesichtigung aus.
3. Innenräume: Raum für genaue Details schaffen
Im Innern der Immobilie liegt der Fokus auf Funktion und Zustand. Achten Sie bei Ihrer Immobilienbesichtigung besonders auf:
3.1 Allgemeiner Zustand:
- Böden, Wände, Decken: Risse oder Schimmel sollten Sie nicht ignorieren
- Feuchtigkeit in Bad, Keller, Küche? Achten Sie auf muffige Gerüche und Spuren im Putz
3.2 Technische Ausstattung:
- Heizungsanlage & Strom: Fragen Sie nach Wartungsberichten, Baujahr und Sicherheitsstandards
- Elektroinstallation: Schauen Sie, ob alles funktioniert – und ob der Sicherungskasten aktuell ist
3.3 Details:
- Küche & Bad: Überprüfen Sie Armaturen auf Funktion, Silikonfugen auf Risse.
- Fenster & Türen: Sie müssen leicht schließen und keine Zugluft lassen
- Licht & Lärmverhältnisse: Nutzen Sie Ihre Immobilienbesichtigung, um Tageslicht, Ausrichtung und Nachbarschaftsgeräusche wahrzunehmen
4. Nachbarn & Mikrolage: Den sozialen Faktor nicht unterschätzen
Auch wenn es um technische Details geht – Ihre Immobilienbesichtigung sollte Raum lassen für die unmittelbare Umgebung:
- Beobachten Sie Gespräche oder Aktivitäten in der Nachbarschaft – damit bekommen Sie Gefühl für Lautstärke, Nachbarschaftsverhältnis etc.
- Prüfen Sie die Infrastruktur in der Nähe: Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Bus- oder ÖPNV-Anbindung
- Achten Sie auf geplante Bauprojekte oder Verkehrsvorhaben in der Nähe – die können Einfluss auf Preise und Lebensqualität haben.
5. Fragen stellen – gezielt & vorbereitet
Eine strukturierte Immobilienbesichtigung lebt davon, dass Sie vorbereitet sind – mit gezielten Fragen:
- Warum wird die Immobilie verkauft? Gab es Renovierungen oder bekannte Schäden?
- Welche Betriebskosten fallen an? Gibt es überdurchschnittliche Positionen?
- Liegen Unterlagen wie Energieausweis, Grundbuch, Baupläne vor?
- Gibt es Altlasten, Wegerechte oder Baulasten im Grundbuch?
Mit einer Checkliste zur Besichtigung verlieren Sie keine Fragen aus den Augen.
6. Nachbearbeitung: Dokumentieren, vergleichen, reflektieren
Direkt nach der Besichtigung gilt:
- Machen Sie Fotos und Notizen – besonders bei möglichen Mängeln oder Details.
- Vergleichen Sie mehrere Objektbesichtigungen konkret mit Ihrer Liste – so erkennen Sie objektiv die beste Wahl.
- Hören Sie auf Ihr Bauchgefühl – das zeigt oft mehr als technische Daten
Fazit: Eine gute Vorbereitung und ein geschulter Blick sind entscheidend
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass eine Immobilienbesichtigung weit mehr ist als nur ein kurzer Rundgang durch das Wunschobjekt. Vielmehr handelt es sich um einen entscheidenden Schritt im gesamten Kaufprozess, bei dem Sie als Käufer die Weichen für eine sichere und langfristig zufriedenstellende Investition stellen. Umso wichtiger ist es, dass Sie sich bereits im Vorfeld umfassend informieren und mit einem strukturierten Plan an die Besichtigung herangehen.
Denn nur, wenn Sie die Immobilie ganzheitlich betrachten – also sowohl die äußeren Gegebenheiten wie Fassade, Dach oder Garten als auch den Innenbereich mit all seinen technischen und baulichen Details genau unter die Lupe nehmen – können Sie mögliche Mängel frühzeitig erkennen und entsprechend in Ihre Kaufentscheidung einbeziehen. Darüber hinaus spielt auch die Umgebung eine große Rolle: Infrastruktur, Lärmpegel, Nachbarschaft und geplante Bauprojekte in der Nähe sollten keinesfalls unterschätzt werden, da sie den Wohnkomfort und den zukünftigen Wiederverkaufswert maßgeblich beeinflussen können.
Nicht zu vergessen ist, dass Sie sich während der Immobilienbesichtigung ausreichend Zeit nehmen sollten, um gezielt Fragen zu stellen und sich durch Fotos und Notizen eine fundierte Entscheidungsgrundlage zu schaffen. Durch das Gespräch mit dem Eigentümer oder Makler erhalten Sie häufig wertvolle Informationen, die nicht im Exposé stehen – etwa zur Instandhaltung, zu anstehenden Sanierungen oder zur Preisverhandlung.
Letztlich gilt: Je sorgfältiger Sie bei der Immobilienbesichtigung vorgehen, desto besser können Sie Chancen und Risiken abwägen – und desto sicherer treffen Sie Ihre Entscheidung. Mit dem richtigen Maß an Vorbereitung, einer objektiven Einschätzung vor Ort und einem geschulten Blick für Details schaffen Sie die besten Voraussetzungen für einen erfolgreichen Immobilienkauf, der Ihren Erwartungen auch langfristig gerecht wird.
