Der Traum vom Eigenheim wird mittelfristig wahrscheinlich noch teurer werden. Die Bauzinsen steigen weiter und die Käufer brauchen immer mehr Eigenkapital.
Ob Sie bauen oder kaufen, der Weg zum Eigenheim wird immer teurer.
Der Traum vom Eigenheim – für viele wird es immer unwahrscheinlicher
Seit einiger Zeit steigen nicht nur die Immobilienpreise, auch die Finanzierung ist teurer geworden. Die Bauzinsen steigen immer mehr. Wie viel Kapital müssen Sie aufbringen, um ein Haus Ihr Eigen nennen zu können? Welche Kosten sollten Immobilieninteressenten einkalkulieren? Und wie stark werden die Preise noch steigen?
Im ersten Quartal dieses Jahres lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis, den Käufer für ein Haus in Berlin und Umgebung zahlten, bei 4.062,00 Euro, so der Immobilienpreisindex des Kreditmaklers Dr. Klein.
Wohnungen sind noch teurer
Für eine Wohnung in Berlin lag der Durchschnittspreis im ersten Quartal dieses Jahres bei 5.476,00 Euro pro Quadratmeter. Das bedeutet, dass eine 100 Quadratmeter große Wohnung im Durchschnitt nicht für weniger als eine halbe Million Euro zu haben ist. Und es ist immer noch Platz für mehr. Es wurden sogar Preisvorstellungen von 16.785,00 Euro pro Quadratmeter genannt.
Den größten Preissprung verzeichnete Dr. Klein in Frankfurt am Mai. Mit einem Anstieg von 14,59 Prozent bei Eigenheimen und sogar 19,65 Prozent bei Eigentumswohnungen im Vergleich zum Vorjahr, ist Frankfurt Spitzenreiter in Sachen Inflation.
Und wie sieht die Zukunft aus?
So rechnet das Immobilienportal Immowelt mit Preiskorrekturen und leicht sinkenden Immobilienpreisen in vielen Städten, darunter Berlin oder Frankfurt, bis zum Jahresende. Der Grund ist folgender. Höhere Bauzinsen, Unsicherheiten durch den Krieg in der Ukraine und eine hohe Inflation würden zu einem Nachfragerückgang führen, insbesondere bei älteren, renovierungsbedürftigen Immobilien.
Andere Experten wie Dominik Nehls, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein, glauben dagegen, dass die Nachfrage vor allem in den Großstädten hoch bleiben wird. Und die Preise daher stabil bleiben, wenn nicht sogar steigen werden. “Trotz steigender Bauzinsen ist die Nachfrage immer noch konstant hoch, vor allem bei den Interessenten für private Immobilien”, sagt er.
Eine Berliner Wohnung können sich immer weniger Menschen leisten. 
Hochhaus in Berlin in Berlin Mitte.
Schneller als erwartet stiegen die Bauzinsen
Und dass trotz schwierigerer Finanzierungsbedingungen. Die Bauzinsen sind vor einigen Monaten schneller gestiegen als erwartet. Zu Beginn des Jahres rechneten die Marktbeobachter noch mit steigenden Zinsen, die aber kaum die 2-Prozent-Marke überschreiten würden. Derzeit liegt der Zinssatz für eine zehnjährige Anleihe laut dem Index der FMH-Finanzberatung bei 3,16 Prozent. Vor einem Jahr waren es noch 0,89 Prozent.
“Spätestens im Juli werden wir die 3-Prozent-Marke erreichen”, sagte FMH-Chef Max Herbst noch vor Kurzem. Nun sind wir im Juni bei über 3 Prozent angelangt. Und das wird nicht das Maximum bleiben. Der Finanzexperte erwartet, dass die Zinsen im Laufe des Jahres weiter leicht steigen werden, sogar vier Prozent sind denkbar. Für Immobilien Interessierte bedeutet dies, dass die Zeiten, in denen man zumindest einen günstigen Kredit bekommen konnte, vorerst vorbei sind.
Mit steigenden Zinsen haben die Banken auch begonnen, ihre Vorschriften zu verschärfen und eine noch höhere Eigenkapitalquote als Sicherheit zu verlangen. Zusätzlich zu den steigenden Preisen steigt der Betrag an Eigenkapital, der aufgebracht werden muss. Die Experten von Dr. Klein empfehlen beim Kauf oder Bau eines Hauses ein Eigenkapital von zehn bis fünfzehn Prozent des Bau- oder Kaufpreises.
Beispiel
Für einen Kaufpreis von 540.000,00 EUR müsste man mindestens 54.000,00 EUR aus eigener Tasche aufbringen. “Außerdem müssen die Kunden in der Lage sein, die zusätzlichen Kosten mit ihrem eigenen Kapital zu decken”, sagt Nehls. Die Kosten für Grunderwerbsteuer, Notar und Makler summieren sich je nach Bundesland auf weitere 15 bis 20 Prozent des Kaufpreises oder der Neubaukosten.
Nicht zu vergessen, die Modernisierungskosten beim Kauf einer bestehenden Immobilie. Interhyp empfiehlt derzeit anfängliche Tilgungsraten von drei Prozent oder mehr und lange Zinsperioden. Auch Herbst von der FMH-Finanzberatung neigt dazu, dem zuzustimmen: “Wenn ich als Kunde knapp finanzieren muss, ist es umso wichtiger, eine lange Zinsbindungsfrist zu wählen”.
Auch wenn es anfangs teurer ist, der Zinssatz bei einer 15-jährigen Bindung hat laut FMH-Index bereits die Drei-Prozent-Marke erreicht. Kunden von Immobilienkrediten können jedoch jederzeit von dem Sonderkündigungsrecht nach mindestens zehn Jahren Gebrauch machen und den Kredit bei einer anderen Bank zu günstigeren Zinssätzen umschulden. Aber nur wenn dann tatsächlich bessere Konditionen am Markt verfügbar sind.
Baupreise: Keine Erholung in Aussicht
Derzeit schwanken die Angebote stark. Nach Angaben von Interhyp werden den Kunden derzeit innerhalb weniger Tage unterschiedliche monatliche Rückzahlungen für denselben Kreditbetrag angeboten. Die Verbraucher müssen daher täglich Angebote vergleichen. Der nächste Kostenpunkt, der die Hausbauer als erstes trifft. Auch bei den Baupreisen ist keine Erholung in Sicht, da die Materialien immer teurer werden.
“Die Inflation wird auch dazu führen, dass die Gewerkschaften höhere Löhne für Handwerker erzwingen”, sagt Herbst. Infolgedessen werden nicht nur die eigenen Bauprojekte teurer, sondern auch die zum Verkauf stehenden Neubauten. Und wer sich gerade in der Anfangsphase eines Bauprojekts befindet, wird von Preissteigerungen überrascht, die erst einmal verkraftet werden müssen.
Nehls stellt fest, dass die Nachfrage zwar nicht abnimmt, die Kunden aber aufgrund der insgesamt steigenden Preise eher zu Kompromissen bereit sind: Am Ende sind sie eher bereit, auf einen Balkon oder ein paar Quadratmeter mehr zu verzichten. Eine weitere Möglichkeit, niedrigere Preise zu finden, ist der Standort. Aber die Wahl zwischen der Großstadt und dem Land ist nicht nur eine Frage des Preises.
Das Fazit der Experten
Kaufen und Bauen wird kurz- und mittelfristig noch teurer werden. “Wenn sich jemand unbedingt den Traum vom Eigenheim erfüllen will, wäre es in der aktuellen Situation der falsche Rat, zu warten”, sagt Nehls.
Sollten Sie einen Rat benötigen oder Fragen haben, beraten wir Sie gerne.
