Der Kauf einer Reitanlage ist für viele Pferdeliebhaber, Reitstallbetreiber oder Investoren nicht nur ein emotionales Herzensprojekt, sondern auch eine weitreichende wirtschaftliche Entscheidung. Wer sich dafür entscheidet, eine Reitanlage zu kaufen, investiert nicht nur in Grundstücke, Gebäude und Stallungen, sondern auch in eine betriebliche Infrastruktur – mit allen Chancen, aber auch Pflichten. Dabei werden die Nebenkosten beim Kauf einer Reitanlage häufig unterschätzt oder sogar übersehen.
Eine solide Planung, inklusive realistischer Einschätzung der Kaufnebenkosten, ist daher unerlässlich. Denn nur wer von Anfang an alle relevanten Ausgaben berücksichtigt, kann langfristig erfolgreich wirtschaften – und seine Reitanlage als Kapitalanlage oder Betriebsgrundlage nachhaltig nutzen.
Reitanlage kaufen: Emotion trifft auf Investition
Der Traum vom eigenen Reitbetrieb ist für viele mehr als nur ein Geschäftsmodell – es ist eine Lebensaufgabe. Gleichzeitig ist eine Reitanlage eine umfangreiche Immobilie mit vielfältiger Nutzung: von Wohngebäuden über Stallungen und Reithallen bis hin zu Weideflächen, Wirtschaftswegen und Maschinenparks. Entsprechend hoch ist der Kapitalbedarf – sowohl beim Kauf als auch im laufenden Betrieb.
Während die Kaufpreisverhandlungen oft im Fokus stehen, geraten die damit verbundenen Nebenkosten leicht ins Hintertreffen. Dabei können sie je nach Objektlage, Bundesland und Umfang schnell 10–15 % des Kaufpreises ausmachen. Wer diese Ausgaben nicht mit einkalkuliert, gerät schnell in finanzielle Schieflage – insbesondere bei einer Finanzierung über Fremdkapital.
Diese Nebenkosten beim Kauf einer Reitanlage solltest du unbedingt einplanen
1. Grunderwerbsteuer – Pflicht beim Eigentümerwechsel
Die Grunderwerbsteuer ist in jedem Bundesland unterschiedlich hoch und liegt derzeit zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Beim Erwerb einer Reitanlage, die oft mehrere Millionen Euro kosten kann, bedeutet das schnell sechsstellige Zusatzkosten. Wichtig: Die Steuer fällt auf den notariell beurkundeten Kaufpreis an – unabhängig davon, ob es sich um einen Privatkauf oder um eine gewerbliche Investition handelt.
2. Notarkosten und Grundbucheintrag
Ohne Notar kein Immobilienkauf – das gilt auch beim Erwerb einer Reitanlage. Die Notarkosten belaufen sich auf ca. 1–1,5 % des Kaufpreises. Hinzu kommen die Gebühren für den Grundbucheintrag (ca. 0,5 %). Gerade bei Reitanlagen mit mehreren Flurstücken und Altlasten im Grundbuch können diese Kosten höher ausfallen. Kläre im Vorfeld, ob Lasten, Wegerechte oder Vorkaufsrechte bestehen – das spart Überraschungen.
3. Maklerprovison
Wurde die Reitanlage über einen Makler vermittelt, fällt in der Regel eine Maklerprovision an. Diese liegt je nach Region zwischen 3,57 % und 7,14 % (inkl. MwSt.). In manchen Fällen teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision, oft aber trägt sie der Käufer allein. Angesichts der Kaufpreise für Reitanlagen ist auch das ein nicht zu vernachlässigender Posten.
Die oft übersehenen Kosten beim Reitanlagen-Kauf
Neben den klassischen Nebenkosten beim Immobilienkauf gibt es bei Reitanlagen spezielle Aspekte, die häufig unterschätzt oder gar übersehen werden:
- Prozentsatz
Du hast mit 3,57 % für den Käufer (typischer Einzelanteil bei insgesamt 7,14 %) bereits eine oft in Städten übliche Größenordnung genannt. Die marktüblichen Maklercourtage liegt insgesamt in Deutschland meist zwischen 5,95 % und 7,14 % inkl. MwSt. - Gesetzliche Regelung
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für Wohnungs- und Einfamilienhauskäufe: Käufer und Verkäufer teilen sich die Provision grundsätzlich zu gleichen Teilen (§ 656 c BGB).
Der Anteil für den Käufer darf maximal 50 % der Gesamtcourtage betragen und wird auch erst fällig, wenn der Verkäufer seinen Anteil bereits gezahlt hat (§ 656 d BGB). - Ausnahme bei Gewerbeimmobilien / Reitanlagen
Da Reitanlagen meist als gewerbliche Objekte oder mit gemischter Nutzung gelten (u. a. Stallungen, Maschinenhallen, Weiden, gewerblich betriebene Pferdepension oder Vermittlung), greift die o. g. Teilungsregel nicht zwingend. Die Provisionen sind hier frei verhandelbar und es kann sein, dass der Käufer voll umfänglich zahlen muss, wenn er den Makler beauftragt hat – etwa bei einem reinen Suchauftrag oder gewerblicher Nutzung
4. Gutachten und bauliche Prüfungen
Eine Reitanlage ist mehr als nur eine Immobilie – sie ist ein funktionierendes System. Umso wichtiger ist ein Sachverständigengutachten, das nicht nur den baulichen Zustand bewertet, sondern auch die Wirtschaftlichkeit der Anlage einschätzt. Dies gilt insbesondere für:
- Tragfähigkeit von Böden (Reitplätze, Reithallen)
- Zustand der Stallungen (Hygiene, Brandschutz, Tierwohl)
- Wasser- und Stromversorgung
- Genehmigungssituation (z. B. Baurecht, Tierhaltung, gewerbliche Nutzung)
Je nach Komplexität des Objekts kann ein solches Gutachten mehrere tausend Euro kosten – aber es schützt vor Fehlinvestitionen und kann bei der Finanzierung helfen.
5. Altlasten und Umweltrisiken
Reitanlagen befinden sich oft in ländlichen Lagen – nicht selten auf früher landwirtschaftlich genutzten Flächen. Hier ist besondere Vorsicht geboten: Altlasten, Pestizidrückstände, illegale Ablagerungen oder mangelhafte Düngemittel-Lagerung können ein erhebliches Risiko darstellen. Ein Bodengutachten oder eine Altlastenprüfung ist in vielen Fällen sinnvoll und sollte in die Nebenkosten einkalkuliert werden.
Betriebskosten nach dem Kauf – unterschätzte Dauerposten
6. Instandhaltung und Modernisierung
Viele Reitanlagen werden gebraucht verkauft – oft mit veralteter Technik und nicht mehr zeitgemäßen Standards. Besonders bei älteren Objekten sind Investitionen in die Instandhaltung fast immer erforderlich: neue Stalltechnik, Dachsanierung, Wasserleitungen, Beleuchtung, Entmistungssysteme etc.
Je nach Zustand und Größe der Anlage können hier schnell Summen im fünf- oder sechsstelligen Bereich zusammenkommen – zusätzlich zum Kaufpreis und den Nebenkosten.
7. Versicherungen
Sowohl die Gebäude als auch der Betrieb selbst müssen gegen Risiken abgesichert sein. Neben der klassischen Gebäudeversicherung sind bei Reitanlagen oft folgende Policen notwendig:
- Betriebshaftpflicht für Reitbetriebe
- Tierhalterhaftpflicht
- Maschinenversicherung
- Umwelthaftpflicht
Diese Versicherungen sind jährlich wiederkehrende Kosten, die bereits bei der Kaufentscheidung berücksichtigt werden sollten.
8. Genehmigungen und Auflagen
Nicht jede Reitanlage darf automatisch in ihrer vollen Nutzung übernommen werden. Bei Betriebsübergängen kann es erforderlich sein, Genehmigungen neu zu beantragen oder Umweltauflagen zu erfüllen. Auch Brandschutz- und Hygieneverordnungen sind strikt zu beachten – insbesondere, wenn Pferdepension, Reitschule oder Turnierbetrieb geplant sind.
Finanzierung der Reitanlage – Nebenkosten richtig einrechnen
Wer eine Reitanlage finanzieren möchte, muss den vollständigen Kapitalbedarf realistisch planen. Banken und Kreditinstitute fordern in der Regel 20–30 % Eigenkapital, bezogen auf die Gesamtinvestition – also inklusive aller Nebenkosten.
Beispielrechnung:
| Position | Betrag (€) |
| Kaufpreis Reitanlage | 1.000.000 |
| Grunderwerbsteuer (5%) | 50.000 |
| Notar + Grundbuch (1,5%) | 15.000 |
| Maklerprovision (3,57%) | 35.700 |
| Gutachten & Prüfung | 5.000 – 10.000 |
| Modernisierung | 50.000+ |
| Gesamtbedarf | ~1.150.000+ |
Die Nebenkosten betragen in diesem Fall rund 150.000 Euro – und das vor dem ersten Betriebsmonat. Wer diese Zahlen nicht mit einplant, riskiert eine Unterfinanzierung und unnötige Kreditausweitungen.
Fazit: Eine Reitanlage kaufen heißt auch, Nebenkosten strategisch planen
Der Kauf einer Reitanlage ist eine emotionale Entscheidung – aber auch eine hochkomplexe Investition. Wer langfristig erfolgreich wirtschaften und seine Reitanlage als Kapitalanlage oder Betriebsmodell betreiben möchte, muss die Nebenkosten beim Kauf detailliert kennen und realistisch einplanen.
Vom ersten Gutachten bis zur Versicherung, von der Grunderwerbsteuer bis zur Brandschutzauflage: Jedes Detail zählt. Denn nur wenn du von Anfang an solide kalkulierst, schützt du dich vor finanziellen Engpässen und legst das Fundament für einen erfolgreichen Reitbetrieb – mit wirtschaftlicher Sicherheit und strategischer Zukunft.
Tipp zum Schluss: Lass dich beim Kauf einer Reitanlage nicht nur von Emotionen leiten. Ziehe frühzeitig Fachleute hinzu – Gutachter, Immobilienjuristen, Steuerberater und spezialisierte Makler – um den gesamten Kaufprozess professionell abzusichern. So wird deine Investition in eine Reitanlage nicht nur zum Lebenstraum, sondern auch zu einem soliden Baustein deiner finanziellen Zukunft.
