Mehrfamilienhaus verkaufen

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Inhaltsverzeichnis

Wie verkaufe ich ein Mehrfamilienhaus und was muss ich beachten?

Ein Mehrfamilienhaus ist eine Immobilie, die im Vergleich zu einer Wohnung oder einem Einfamilienhaus normalerweise einen höheren Wert hat.
Sie ist komplex und risikobehaftet, da es sich hier um eine besonders wertvolle Immobilie handelt.

Es geht auch um eine komplexere Kapitalanlage, wodurch es sich am besten eignet, einen Makler zu beauftragen, der dies regelmäßig macht und potenzielle Investoren kennt.

Da die Beträge, um die es beim Verkauf geht, entsprechend hoch sind, können einzelne Fehler oder schlechte Vorbereitungen schnell große Verluste bedeuten.

Verwaltungs-Erfahrungen reichen meist nicht, um auch automatisch Kenntnisse für den Verkauf einer Immobilie zu haben.

Oft entspricht die Verwaltung nämlich nicht den heutigen Mietgesetzen, sodass viele Probleme nach der Übergabe auftauchen können.

Ein Mehrfamilienhaus besteht aus mehreren einzelnen Wohngebäuden, die teilweise oder vollständig vermietet sind. Für Käufer ist es daher wichtig, neben den allgemeinen Unterlagen für den Immobilienverkauf auch Nachweise über alle Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen, Mietverträge und eine Übersicht über die Nutzungs- und Wohnrechte aller Mieter zu haben.

Auch die aktuellen Mieteinnahmen des Gebäudes spielen für die Käufer eine entscheidende Rolle, da die Höhe der Einnahmen die potenzielle Rendite bestimmt.

Welche Kaufinteressenten gibt es für Mehrfamilienhäuser?

Die Zielgruppe der Käufer von Mehrfamilienhäusern sind in der Regel professionelle Kapitalanleger mit Erfahrung im Immobilienerwerb.

Auch vermögende Privatanleger eignen sich als Käufer.

Eine weitere Zielgruppe sind Immobilienfonds, die sich über die Vermietung und den Wiederverkauf von Immobilien finanzieren.

Aber auch ihr Makler kann ihnen professionelle und geeignete Käufer vorschlagen.

Der professionelle Umgang mit ihren Käufern ist entscheidend für einen erfolgreichen Verkauf.

Wie viel ist mein Mehrfamilienhaus wert?

Um die beste Preisvorstellung für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses zu ermitteln, müssen Sie zunächst dessen Marktwert bestimmen.
Dazu nutzt man die üblichen Bewertungsmethoden für die Bewertung von Immobilien, die da wären:

  • das Kapitalwertverfahren,
  • das Vergleichswertverfahren
  • und das Ertragsverfahren

Welche Methode im Endeffekt verwendet wird, hängt von der Immobilie ab.

Um eine genaue Bewertung der Immobilie vornehmen zu können, sollten Sie eine Prognose der Mieteinnahmen aus den einzelnen Mietverträgen erstellen.
Kapitalanleger sind in erster Linie an der Rendite oder den Erträgen interessiert, die eine Immobilie abwirft.
Daher sollten sie den Wert Ihrer Immobilie nach der Ertragswertmethode ermitteln.

Wenn Sie Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen, sollten Sie genau wissen, wie hoch der Marktwert ist und wie er zustande kommt, damit Sie den Verkaufspreis beim Verkauf der Immobilie und insbesondere die Verkaufsverhandlungen rechtfertigen können.
Je länger das Mehrfamilienhaus bewohnt werden kann, umso höher fällt dadurch auch die Bewertung aus.

Für die Berechnung sind diverse Faktoren relevant, wie der Bodenwert, der Rohertrag, die Unterhalts- und Bewirtschaftungskosten, der Vervielfältiger und der bauliche Zustand.

So können Sie den Wert ihres Wohnhauses ermitteln:

ResultatRechenweg 
Bodenwertverzinsung Liegenschaftszins x Bodenwert 
BodenwertBodenrichtwert x Grundstücksfläche
JahresrohertragMiete pro Quadratmeter x Wohnfläche x 12 Monate 
Jahresreinertrag Jahresrohertrag – Bewirtschaftungs- und Verwaltungskosten
Gebäudereinertrag Jahreseintrag – Bodenwertverzinsung
GebäudeertragswertVervielfältiger x Gebäudeertrag
ErtragswertGebäudeertragswert + Bodenwert

Wie hoch ist die Steuer beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses und welche Kosten können anfallen?

Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses werden die Kosten für die Eintragung ins Grundbuch und für die Erstellung des Kaufvertrags beim Notar, sowie die Grunderwerbsteuer vom Käufer zusätzlich zum Kaufpreis getragen.

Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses können dem Verkäufer Kosten für die Bewertung der Immobilie und für die Beschaffung der Unterlagen entstehen.

Wenn Dritte noch Rechte an der Immobilie haben, muss der Verkäufer die Kosten für das Erlöschen dieser Rechte tragen.

Wenn die Grenzen von drei Immobilien in fünf Jahren mit dem Verkauf der Wohnung überschritten wird, wird auf den Verkauf Gewerbesteuer erhoben. Wenn Sie die Immobilie weniger als zehn Jahre lang besessen haben, ist auf den Kapitalgewinn auch eine Spekulationssteuer zu zahlen.

Die Spekulationssteuer beinhaltet eine Frist der privaten Verkäufer, die nach deren Ablauf, eine Immobilie steuerfrei verkaufen lässt. Die Spekulationsfrist endet nach 10 Jahren. Wenn man seine Immobilie innerhalb dieser Frist mit einem Gewinn verkaufen sollte, wird die Spekulationsfrist fällig. Die Höhe der Spekulationssteuer hängt von dem berechneten Kapitalgewinn und dem persönlichen Steuersatz des Eigentümers ab.

Wenn Sie aufgrund der Finanzierung noch Schulden bei der Bank haben, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Welche Unterlagen brauche ich?

Wir geben Ihnen eine genaue Aufzählung, was Sie an Unterlagen benötigen. Wenn Ihnen diese Unterlagen noch nicht vorliegen, sollten Sie sich diese schnellstmöglich zulegen.

Erforderliche Unterlagen:

Die Bauakte

Diese enthalten Grundrisspläne, Baupläne, Bauanträge, Baugenehmigungen und Informationen zu Umbauten und Anbauten.

Bebauungsplan

Informationen über zugelassene Nutzungsarten.

Grenzbescheinigung

Bestätigung des Grundstücks innerhalb der Grenzen.

Grundbuchauszug

Bestätigung der Eigentumsverhältnisse zeigt eventuelle Grundschuld und Rechte Dritter.

Lageplan

Zeichnerische Darstellung des Objekts. Enthält Grenzen, Bebauungsplan, Flurstücksnummer und erlaubte Nutzung.

Flurkarte

Enthält alle Grundstücks Kenndaten und ist wichtig, um die Grundsteuer zu berechnen.

Aktueller Grundsteuerbescheid

Beinhaltet die jährliche Abgabe der Grundsteuer. Den Grundsteuerbescheid erhalten Sie vom Finanzamt.

Energieausweis

Enthält Energiekennwerte, Schätzung der Heiz- und Warmwasserkosten über Sanierung und Modernisierung vor dem Kauf.

Nachweise aller Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen.

Was wurde in den letzten 5-10 Jahren am und im Mehrfamilienhaus getan. Eine genaue Auflistung gibt Aufschluss auf den aktuellen Zustand der Immobilie.

Betriebskostenaufstellung

Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum, Erbbaurecht am Grundstück, oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäuden, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.

Übersicht der Nutzungs- und Wohnrechte aller Mieter

Protokolle (falls vorhanden)

Wie Sie sehen benötigen Sie beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses wesentlich mehr Unterlagen, als beispielsweise beim Verkauf einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses.

Besorgen Sie sich Nachweise über die Modernisierung und Renovierung, sowie alle Unterlagen über den Inhalt des Hauses.

Es ist wichtig, den potenziellen Käufer davon zu überzeugen, dass Sie das Haus gut gepflegt haben.
Ein Immobilienmakler weiß genau, in welcher Form die Dokumente vorliegen sollten und wo man sie bekommt.

Mehrfamilienhaus mit oder ohne Makler verkaufen?

Mehrfamilienhäuser haben in der Regel einen höheren Wert als Einfamilienhäuser und Wohnungen.
Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses ist daher viel komplexer als ein einfacher Haus- oder Wohnungsverkauf.

Verluste oder Fehler können hier viel ausmachen.

Daher sollte man sich bei dem Verkauf eines Mehrfamilienhauses unbedingt einen Makler anschaffen. Er verfügt über das nötige Wissen, besitzt langjährige Erfahrung und hat keine emotionale Bindung zu dem Anwesen.

Eine eigene Immobilie zu verkaufen nimmt immer das Risiko mit sich, nicht neutral und objektiv zu handeln, aufgrund der emotionalen Bindung, die man zu der Immobilie pflegt.

Man stellt den Wert der Immobilie durch die emotionale Bindung viel höher dar, als sie eigentlich an Wert besitzt.

Ein Immobilienmakler ist unbeeinflusst und kann die Immobilie auf seinen genauen Wert bestimmen.
Sie verkaufen Ihre Immobilie mit einem Makler sachlich und rational.
Meist haben Immobilienmakler schon geeignete Investoren parat.

Wir beraten Sie gerne, und klären Sie über alles nötige auf, was Sie wissen möchten und sollten.

Mehrfamilienhaus im modernen Stil direkt am Park. Mehrfamilienhaus an der Küste von Deutschland.
Mehrere Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus direkt am Park.

Wann ist die beste Zeit, ein Mehrfamilienhaus zu verkaufen?

Wann man eine Immobilie, ein Mehrfamilienhaus am besten verkaufen kann, kann man nicht genau sagen. Es gibt kein Handfestes-Datum, oder einen gewissen Zeitraum.
Der ideale Zeitpunkt wird von den persönlichen Umständen des Eigentümers bestimmt, und ist daher individuell.

Man sollte dennoch auf ein paar Dinge achten, um die Immobilie zu einem guten Zeitpunkt zu verkaufen.
Private Anhaltspunkte, wie persönliche oder berufliche Gründe als Anlass für den Immobilienverkauf, als auch steuerliche Aspekte, wie die Fälligkeit der Spekulationssteuer könnten Gründe sein.

Auch die Immobilienbewertung spielt eine wichtige Rolle für den Zeitpunkt des Verkaufs.

Der Verkehrswert einer Immobilie orientiert sich an der Nachfrage.

Wie hoch ist die Nachfrage, gerade für Mehrfamilienhäuser?

Umso höher die Nachfrage an Familienhäusern, umso größer ist die Chance für gute Interessenten und einen höheren Verkaufspreis.

Eigentümer sollten sich also gut über die aktuelle Marktsituation und die Marktentwicklung informieren.

Wie bereite ich den Verkauf eines Mehrfamilienhauses vor?

Auf Ihren Immobilienverkauf sollten Sie sich sehr gründlich vorbereiten, wie Sie das am besten machen und was sie dafür alles benötigen erfahren Sie hier.

Suchen Sie alle Ihre Unterlagen gründlich zusammen und schaffen Sie sich einen Überblick. Welche Unterlagen Sie genau benötigen, erfahren Sie unter Frage 5.

Zudem benötigen Sie auch alle Unterlagen zur Substanz des Hauses oder den Modernisierungsmaßnahmen der letzten 10 bis 20 Jahren.

Kann man sein Mehrfamilienhaus aufteilen?

Eigentümer, die ein Mehrfamilienhaus verkaufen möchten, fragen sich meisten, ob sie eher die einzelnen Wohneinheiten separat, oder das Mehrfamilienhaus als Ganzes verkaufen möchten.

Natürlich ist es mühsamer, die Einheiten als einzelnes zu verkaufen, es lässt sich dadurch aber in der Regel einen höheren Verkaufspreis erzielen.

Bei der Umwandlung eines Mehrfamilienhauses in einzelne Eigentumswohnungen gibt es jedoch einige Dinge zu beachten.

Für den getrennten Verkauf von Wohnung in einem Mehrfamilienhaus ist eine Abgeschlossenheitserklärung erforderlich. Dies beweist, dass die Wohnungen getrennt unabschließbar sind. Im weiteren Verlauf der Aufteilung in Wohneinheiten steht die Erstellung einer Teilungserklärung und die Erstellung von Wohnungsgrundbüchern an.

Wenn die Wohnung eines Mieters durch den Verkauf einer Wohnung in Wohneinheiten umgewandelt wird, hat der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Das bedeutet, dass der vorherige Eigentümer ihm die Möglichkeit geben muss, die Wohnung zu denselben Bedingungen zu kaufen, wie sie mit einem Dritten vereinbart wurden.

Wenn ein Eigentümer ein Mehrfamilienhaus in eine Eigentumswohnung umwandelt, weil er die Wohneinheiten in einer Eigentumswohnung verkaufen will, genießt der Mieter nach dem Verkauf einen erhöhten Kündigungsschutz. Dies geschieht in Form einer Kündigungsfrist von mindestens drei Jahren, die in einigen Gemeinden bis zu zehn Jahren betragen werden kann.

Innerhalb dieser Sperrfrist darf der neue Vermieter den Mietvertrag des Mieters auch nicht wegen Eigenbedarfs kündigen.

Was kostet es, ein Mehrfamilienhaus aufzuteilen?

Als grobe Orientierung entsteht bei der Aufteilung in z.B. 12 Wohneinheiten ca. 10.000 €.

Was kostet eine Teilungserklärung für ein Mehrfamilienhaus?

Eine beglaubigte Teilungserklärung kostet zwischen 70 und 140 Euro. Es muss jedoch eine notariell beglaubigte Teilungserklärung beim Grundbuchamt eingereicht werden. Die Kosten hierfür hängen vom Marktwert der Immobilie ab und belaufen sich in der Regel auf mehrere hundert Euro.

Vermietetes Mehrfamilienhaus verkaufen - was passiert mit den Mietern?

Mieter im Mehrfamilienhaus, was tun?

Um bei einem Wohnungsverkauf mit Mietern einen guten Verkauf zu erzielen, ist eine besonders ausführliche Planung erforderlich. In der Regel gilt, dass der Kauf keine Auswirkungen auf bestehende Mietverhältnisse hat.

Grundsätzlich gilt ,,Kauf bricht Miete nicht’’, weshalb Mietverträge nach dem Verkauf grundsätzlich bestehen bleiben.

Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie tritt der neue Eigentümer in die Rechte und Pflichten der bestehenden Mietverträge ein. Bevor eine Eigennutzung in Betracht gezogen werden kann, muss der Mieter zunächst gekündigt werden. Käufer verlangen in der Regel eine Minderung des Kaufpreises für diesen Nachteil der Nutzung, weshalb unvermietete Mehrfamilienhäuser einen höheren Verkaufspreis erzielen.

Als Vermieter sollten Sie daher versuchen, einen bestehenden Mietvertrag vor dem Verkauf zu kündigen, um die vermietete Wohnung zu einem höheren Preis verkaufen zu können. Aber zuerst sollten Sie als Eigentümer, mit dem Mieter sprechen.

Es ist nämlich möglich, dass der Mieter selbst an einem Kauf der Wohnung interessiert ist. Sie können dem Mieter auch einen Pauschalbetrag anbieten, um ihn zum Umzug zu bewegen. Sie können aber auch nach Investoren suchen, die nicht die Absicht haben, die Immobilie selbst zu nutzen.

Um die Miete an den neuen Vermieter zu zahlen, muss der Eigentümer die Mieter beim Verkauf des Hauses über den Eigentumswechsel informieren. Es ist auch wichtig, den Mietern über ein Eigentümerwechsel zu informieren, wenn der Mieter ein Vorkaufsrecht hat. Der Mieter muss offiziell auf dieses Recht verzichten, damit der bisherige Eigentümer einen Kaufvertrag über die Immobilie mit einem Dritten abschließen kann (§ 463 BGB).

Ein gesetzliches oder vertragliches Vorkaufsrecht ist möglich.

Wie wird der Verkauf ein Erfolg?

Der Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses soll ein Erfolg werden.
Hier einige Dinge auf die Sie achten sollten, für einen schnellen, erfolgreichen Verkauf:

Die Inserierung

Ein wichtiger Punkt beim Immobilienverkauf ist die Inserierung. Von dem Augenblick an, an dem Sie inseriert haben, sollte der Hausverkauf zügig ablaufen.

Umso länger eine Immobilie auf dem Markt steht, umso misstrauischer werden die Interessenten. Dadurch müssten Sie den Verkaufspreis stark reduzieren.

Exakte und neutrale Bewertung

Der Verkaufspreis darf weder zu hoch, noch zu niedrig sein, ist er zu hoch, werden Interessenten zögern und die Verkaufsdauer wird in die Länge gezogen. Ist er zu niedrig, verschenken Sie bares Geld.

Die Vorbereitung

Ihre Immobilie sollte sowohl im Internet, als auch Vorort ins beste Licht des Kunden gestellt werden. Mängel sollte man nicht verstecken, sondern die positiven Seiten zum Vorschein bringen, die die Mängel übertrumpfen.

Die Erreichbarkeit und Verlässlichkeit

Man sollte auf jeden Fall während des Verkaufs auf eine gute Erreichbarkeit achten. Dass der Kunde sich auf Sie verlassen, und Sie im Notfall, oder bei Fragen kontaktieren kann.

Wenn man nie erreichbar ist, oder immer nur die Mailbox ran geht, kann das den Kunden negativ beeinflussen, und er wendet sich schnell anderen Angeboten zu.

Die gute Vorbereitung

Sie sollten sich gut auf Fragen oder Anfragen vorbereiten. Die nötigen Papiere und Unterlagen immer bereithalten.

Die Einschätzung

Interessenten sollten bevor sie zum Kunde werden richtig eingeschätzt werden, damit keine Zeit in die verschwendet wird, deren Preisklasse weit unter dem Ihrer Immobilie liegt oder keine richtigen Kaufabsichten haben.

Das verschwendet nur Zeit, die Sie hätten in bessere Interessenten stecken können.

Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses ist sehr anspruchsvoll und komplex. Es erfordert viel Erfahrung und Professionalität, wobei wir alle Ihre Kriterien eines schnellen und erfolgreichen Immobilienverkaufs erfüllen. Bei Fragen können Sie sich gerne einen unserer persönlichen Berater/innen zu sich ziehen.

Profitieren Sie gerne von unserer Expertise und unserem internationalen Investoren Netzwerk. Wir sorgen für einen gewinnbringenden und reibungslosen Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses.

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MEHRFAMILIENHAUS

Welches in Ihrem Fall passt, ist abhängig von der Immobilie. Da Mehrfamilienhäuser jedoch meist als Renditeobjekte dienen, erweist sich ein Ertragswertverfahren als sinnvoll.

Als Makler helfen wir Ihnen auch hier bei der Entscheidung. Nehmen Sie mit uns Kontakt auf und klären Sie sämtliche Punkte. Wir übernehmen diese anschließend und führen so einen erfolgreichen Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses herbei.