Haus verkaufen mit Wohnrecht oder Nießbrauch – Ihre Möglichkeiten im Überblick

Der Immobilienverkauf bringt schon ohne Besonderheiten viele Fragen mit sich. Doch was ist, wenn auf dem Haus ein Wohnrecht oder Nießbrauch eingetragen ist? In diesem Fall denken viele Eigentümer, ein Verkauf sei ausgeschlossen. Doch das stimmt nicht: Wer ein Haus verkaufen mit Wohnrecht oder Nießbrauch möchte, hat durchaus Optionen – rechtlich, finanziell und strategisch.

In diesem Beitrag zeigen wir Ihnen, was Sie wissen müssen, wie sich die Rechte auf den Immobilienwert auswirken und wie ein erfolgreicher Verkauf dennoch möglich ist.

1. Was bedeutet Wohnrecht oder Nießbrauch?

Bevor Sie ein Haus verkaufen mit Wohnrecht oder Nießbrauch, sollten Sie die Begriffe klar unterscheiden:

• Wohnrecht (nach § 1093 BGB) erlaubt einer Person, eine Immobilie selbst zu bewohnen – in der Regel auf Lebenszeit. Es ist nicht übertragbar oder vermietbar.
• Nießbrauch (nach § 1030 BGB) gewährt weitergehende Rechte: Der Berechtigte darf nicht nur selbst wohnen, sondern auch vermieten und Erträge behalten.

Beide Rechte sind dinglich gesichert – also im Grundbuch eingetragen – und bleiben auch bei einem Verkauf bestehen. Für den neuen Eigentümer bedeutet das: Er kann die Immobilie zunächst nicht selbst nutzen oder frei vermieten.

2. Ist ein Verkauf mit Wohnrecht oder Nießbrauch überhaupt möglich?

Die gute Nachricht: Ja, Sie können ein Haus verkaufen mit Wohnrecht oder Nießbrauch. Aber es gibt Einschränkungen:

• Das Recht bleibt bestehen und muss vom Käufer übernommen werden.
• Die Immobilie ist dadurch nur eingeschränkt nutzbar, was den Käuferkreis einschränkt.
• Der Verkaufspreis ist in der Regel deutlich reduziert, abhängig vom Alter des Berechtigten und dem Umfang des Rechts.

3. Strategien: So können Sie ein Haus verkaufen mit Wohnrecht oder Nießbrauch

Wer ein Haus verkaufen mit Wohnrecht oder Nießbrauch möchte, sollte sich bewusst machen, dass nicht jede Verkaufsstrategie gleich geeignet ist. Je nach individueller Situation – z. B. Alter des Berechtigten, Investitionsziel oder familiäre Verhältnisse – gibt es unterschiedliche Herangehensweisen. Wir stellen Ihnen die drei gängigsten Modelle vor, mit denen ein Verkauf trotzdem erfolgreich umgesetzt werden kann:

---

3.1 Verkauf der Immobilie mit bestehendem Recht

Die häufigste und rechtlich unkomplizierteste Option ist der Verkauf der Immobilie unter Fortbestand des Wohnrechts oder Nießbrauchs. Das bedeutet: Das Recht bleibt im Grundbuch eingetragen und wird auf den neuen Eigentümer „mitverkauft“. Der Käufer erwirbt also eine Immobilie, die er zunächst nicht frei nutzen kann.

Diese Lösung eignet sich besonders für:

• Kapitalanleger, die keine Eigennutzung planen, sondern auf langfristige Wertsteigerung setzen
• Käufer, die bereit sind, eine wertgeminderte Immobilie mit späterer Nutzungsperspektive zu erwerben
• Personen, die im familiären Kontext investieren und die Rechte des bisherigen Eigentümers akzeptieren

Da die Immobilie durch das bestehende Recht eingeschränkt ist, erfolgt der Verkauf in der Regel zu einem reduzierten Kaufpreis, der den sogenannten Barwert des Rechtes berücksichtigt. Dieser wird anhand von Faktoren wie dem Alter und der Lebenserwartung des Berechtigten sowie dem aktuellen Mietwert berechnet.

3.2 Aufhebung des Rechtes gegen Abfindung

Eine alternative Möglichkeit besteht darin, das Wohnrecht oder den Nießbrauch vor dem Verkauf aufzuheben. Dies ist jedoch nur mit Zustimmung des Berechtigten möglich und wird in der Regel durch eine Abfindungszahlungausgeglichen.

So funktioniert es:

• Der Eigentümer und der Wohn- oder Nießbrauchberechtigte einigen sich auf eine finanzielle Kompensation, die den Verzicht auf das Recht ausgleicht.
• Die Löschung erfolgt beim Grundbuchamt, erfordert aber eine notarielle Beurkundung.
• Nach der Löschung ist die Immobilie belastungsfrei und somit für einen größeren Käuferkreis interessant.

Diese Variante eignet sich vor allem dann, wenn:

• Der Berechtigte z. B. in ein Seniorenheim zieht und das Wohnrecht nicht mehr benötigt
• Eine Einigung innerhalb der Familie oder Erbengemeinschaft erzielt werden kann
• Der Verkaufserlös durch die Wertsteigerung höher als die Abfindung ausfällt

3.3 Verkauf innerhalb der Familie oder an vertraute Personen

Wer sein Haus verkaufen mit Wohnrecht oder Nießbrauch plant, verfolgt häufig nicht nur wirtschaftliche Ziele, sondern möchte auch die eigene Wohnsituation langfristig sichern – etwa im Alter. In solchen Fällen ist ein Verkauf innerhalb der Familie besonders interessant.

Mögliche Optionen:

• Schenkung oder Verkauf an Kinder unter Einräumung eines Wohnrechts oder Nießbrauchs
• Verkauf an vertraute Personen oder Erben, die das Recht akzeptieren
• Kombination mit einer vorweggenommenen Erbfolge, um steuerliche Vorteile zu nutzen

Diese Variante schafft Planungssicherheit für alle Beteiligten und wird oft von Familien gewählt, die das Haus langfristig in der Familie halten möchten.

4. Steuerliche Aspekte beim Hausverkauf mit Wohnrecht oder Nießbrauch

Ein Haus verkaufen mit Wohnrecht oder Nießbrauch hat auch steuerliche Folgen:

• Der Verkehrswert reduziert sich teils erheblich, je nach Alter des Berechtigten.
• Beim Verkauf oder bei Schenkung kann das Recht steuerlich angerechnet werden – gut für Schenkungsteuer und Erbschaftsteuer.
• Bei vermieteten Objekten kann der Käufer unter Umständen steuerlich abschreiben – z. B. den Ertragswert des Nießbrauchs.

Eine individuelle steuerliche Beratung ist in jedem Fall sinnvoll, insbesondere bei familiären Konstellationen.

5. Für wen eignet sich der Verkauf trotz eingetragenem Recht?

Ein Haus verkaufen mit Wohnrecht oder Nießbrauch ist nicht für jeden geeignet – wohl aber in folgenden Fällen sinnvoll:

• Sie möchten Kapital freisetzen, z. B. für Pflege, Umzug oder Unterstützung der Familie.
• Sie planen, frühzeitig das Erbe zu regeln, aber weiterhin im Haus zu wohnen.
• Sie sind Teil einer Erbengemeinschaft und möchten das Haus nicht selbst nutzen.
• Die Immobilie liegt in einem attraktiven Investorenmarkt, wo Kapitalanleger auch solche Objekte kaufen.

Ein erfahrener Makler kann Ihnen helfen, die passende Zielgruppe zu erreichen und realistische Preise zu verhandeln.

6. Tipps für einen erfolgreichen Verkauf

Wenn Sie ein Haus verkaufen mit Wohnrecht oder Nießbrauch, achten Sie auf diese Punkte:

• Lassen Sie ein professionelles Wertgutachten erstellen, das das Recht einpreist.
• Arbeiten Sie mit einem Makler, der Erfahrung mit solchen Fällen hat.
• Informieren Sie Interessenten transparent über alle Rechte, Werte und Fristen.
• Ziehen Sie frühzeitig einen Notar und ggf. Steuerberater hinzu.
• Bereiten Sie ein klares Exposé mit rechtlichen Erläuterungen vor.

Gerade weil der Käuferkreis kleiner ist, ist eine zielgerichtete Ansprache besonders wichtig.

Fazit: Haus verkaufen mit Wohnrecht oder Nießbrauch – möglich mit guter Planung

Ein Haus verkaufen mit Wohnrecht oder Nießbrauch ist rechtlich möglich, erfordert aber eine durchdachte Strategie. Je nach Lebenssituation, finanziellen Zielen und familiären Hintergründen gibt es passende Lösungen.

Wichtig ist: Der Verkauf ist kein Tabu – mit Transparenz, gutem Marketing und rechtlicher Absicherung kann er zum Erfolg werden. Lassen Sie sich beraten, holen Sie Angebote ein und treffen Sie Entscheidungen mit Weitblick.