Zinssteigerungen: Wie Sie als Immobilienbesitzer steigende Zinsen für sich nutzen
Die Preise auf dem Immobilienmarkt kannten in den vergangenen Jahren stets nur eine Richtung: nach oben. Das könnte sich jetzt ändern. Die Europäische Zentralbank (EZB) hat den Leitzins bereits zweimal erhöht. Das sorgt bei Investoren, Eigentümern und Häuslebauern für Aufregung, weil die Anhebung Auswirkungen auf den Verkauf und den Kauf von Immobilien hat. Steigen die Immobilienpreise oder platzt die Immobilienblase jetzt? In diesem Artikel fassen wir, für Sie zusammen, wie Immobilienbesitzer jetzt den angehobenen Leitzins für sich nutzen können und was dies für sie bedeutet.
Der Immobilienmarkt in den vergangenen Jahren
In den letzten zwanzig Jahren sind die Preise für Immobilien kontinuierlich gestiegen. Die Wertsteigerung betrifft nicht nur moderne Gebäude, auch alte Häuser und Wohnungen erzielten auf dem Immobilienmarkt fantastische Preise. Der Kauf einer Immobilie galt als attraktive Wertanlage, auch deshalb, weil Sparer auf ihr Guthaben bei der Bank keine Zinserträge mehr bekamen.
Im Gegenteil: In den letzten Jahren mussten auf Guthaben sogar Negativzinsen, sogenannte Strafzinsen, bezahlt werden. Viele Sparer sorgten sich um ihr Vermögen und investierten in Immobilien, um so eine Rendite über Mieteinnahmen zu sichern. Andere nutzen die Gelegenheit, um den Traum vom eigenen Haus endlich zu verwirklichen. Gold ist zwar eine wertbeständige Investition, brachte aber keine nennenswerten Erträge. Der Handel mit Aktien an der Börse schreckt viele Menschen in Deutschland immer noch ab. Also blieben nur Immobilien als beständige Anlage.
Menschen, die viel Guthaben auf dem Konto hatten, investierten in sogenanntes Betongold, also Häuser und Wohnungen. Insbesondere in den deutschen Großstädten vervielfachten sich die Preise für ein Eigenheim. Begünstigt wurde dies durch eine allgemeine Stadtflucht und Flüchtlingskrisen, wodurch Wohnraum in Ballungszentren immer knapper wurde. Für viele ist eine Immobilie in Hamburg, Berlin, München oder Düsseldorf nicht bezahlbar.
Auch die Mietkosten sind in den vergangenen Jahren explodiert. Wohnen wird in Deutschland immer teurer. Das führte dazu, dass die Nachfrage immer weiter stieg. Das mangelnde Angebot an ausreichenden Kaufimmobilien sorgte also für eine Verknappung. Das spiegelte sich in exorbitanten Immobilienpreisen nieder.
Unterschied zwischen Immobilienpreis- und wert
Die Immobilienpreise sind massiv gestiegen. Weil die Nachfrage nach Immobilien enorm gestiegen ist, werden auch für ältere Immobilien hohe Summen bezahlt. Das heißt, der Preis schlägt den Immobilienwert. Zwar sind Immobilienwert und Immobilienpreis eng miteinander verknüpft, aber aufgrund der mangelnden Angebote für Kaufwillige wurden in den letzten Jahren deutlich höhere Preise gezahlt.
Der Wert der Immobilie ist ebenso wie der Preis einer Immobilie eine Momentaufnahme. Selbst, wenn ein Gutachter die Immobilie bewertet. Zwar wird der Preis dann etwas geringer sein, weil der Sachgutachter den Gesamtzustand (Elektrik, Fassade, Bausubstanz und Architektur unter anderem) betrachtet, das ändert aber nichts daran, dass Interessenten mehr zahlen, weil sie schlichtweg kaufen wollen. Früher war für den Immobilienwert auch die Lage wichtig.
Durch die Immobilienblase und die Tendenz hin zum Home-Office ist die Lage heute nicht mehr ganz so wichtig. Kaufwillige sind bereit, längere Wege zu pendeln. Im Gegenzug winkte ein etwas günstiger Immobilienpreis auf dem Land. Vor allem seit der Corona-Pandemie ist vielen Menschen ein Garten wichtiger als die perfekte Lage in der Großstadt.
Man sprach von einer allgemeinen Corona-Landflucht. Das hat aber zur Folge, dass auch die Preise auf dem Land deutlich gestiegen sind. Selbst in kleinsten Orten ohne Infrastruktur wurden und werden Immobilien aus Käufersicht zu Top-Preisen veräußert. Aber was passiert jetzt durch die Zinserhöhungen? Dies hat Auswirkungen auf den Immobilienmarkt.
Was passiert, wenn die EZB den Leitzins anhebt?
Der Leitzins ist zum zweiten Mal angehoben worden, um die Inflation in Europa auszubremsen. Das verändert den Immobilienmarkt. Aber was heißt das am Ende für Immobilienbesitzer, die ein oder mehrere Immobilien haben? Zunächst muss man die Situation von Immobilienbesitzern betrachten, die eine Immobilie gerade abbezahlen. Die steigenden Bauzinsen führen dazu, dass die Finanzierung eines Hauses oder einer Wohnung schwieriger wird.
Zwar profitieren aktuell noch viele von festgeschriebenen Zinsen, aber in der Regel brauchen Eigentümer für die Abzahlung eine Anschlussfinanzierung. In der Regel erfolgt der erste Kredit auf eine Laufzeit von zehn bis 15. Jahren. Die neuen Bauzinsen für den Immobilienkredit werden deutlich höher ausfallen als die bisherigen Beträge. Das könnte dazu führen, dass Menschen diese höheren Zinsen im Rahmen einer Anschlussfinanzierung nicht stemmen können.
Das heißt, sie verlieren ihr Haus und müssen es verkaufen, um den Kredit abzulösen. Parallel dazu steigen nämlich auch die Lebenshaltungskosten für Nebenkosten (Energie, Versicherungen, Gebühren) weiter an, aber auch die Preise für Lebensmittel, Waren und Dienstleistungen. Wer also ein nicht abbezahltes Haus hat, hat zurzeit deutlich weniger im Geldbeutel übrig als noch vor zwei bis drei Jahren. Dieses Szenario wird auch Kaufinteressenten abschrecken.
Zum einen schrecken die derzeit hohen Preise auf dem Markt für Immobilien ab, zum anderen auch die allgemein hohen Lebenshaltungskosten. Also überlegen sich Interessenten wirklich, ob sie ihren Wunsch nach einem Eigenheim weiter umsetzen wollen. Viele treten von ihrem Kaufwunsch zurück. Das führt dazu, dass die Nachfrage nach Kaufobjekten sinkt. Das führt dazu, dass möglicherweise mehr Immobilien auf dem Markt landen. Dies betrifft auch Personen, die bereits einen Bauplatz haben.
Durch die enorm gestiegenen Baukosten, sind unter Umständen Nachfinanzierungen möglich, die die gesamte Finanzierung des Hauses ins Wanken bringen. Es könnten zusätzlich auch Grundstücke frei werden.
Was passiert, wenn es wieder mehr Kaufobjekte gibt?
Wenn die Nachfrage nach Immobilien sinkt, gibt es verschiedene Szenarien, die eintreffen könnten. Zunächst könnte sich der Immobilienmarkt etwas entspannen. Aktuell gibt es selbst auf den entlegensten Dörfern mehr Kaufinteressenten als Immobilien. Wenn es in der Zukunft wieder mehr Immobilien auf dem Markt gibt, werden augenblicklich einige Menschen kaufen, die schon lange von einem Haus träumen. Das führt dazu, dass die Preise erst einmal noch etwas steigen.
Sollte die Zinssteigerung dazu führen, dass Häuser und Wohnungen unerschwinglich werden, könnte das dazu führen, dass das Angebot und die Nachfrage sich decken. Das wird aber nicht ewig so bleiben. Irgendwann kommt der Punkt, an dem es weniger Nachfrage als Immobilien gibt. Dann fallen die Preise für Häuser und Wohnungen auf dem Markt.
Da Wirtschaftsexperten aktuell von einer Rezession in Deutschland ausgehen, ist damit zu rechnen, dass immer weniger Menschen ausreichend Kapital für eine Immobilie aufbringen können. Langfristig heißt das, dass Immobilienpreise nachgeben werden. Sie als Verkäufer würden dann bares Geld verlieren, weil sie womöglich länger auf einen Käufer warten müssen, der dann auch noch weniger bezahlen möchte. Der Käufer wäre im Vorteil, wenn Sie verkaufen müssen oder zu einem bestimmten Zeitpunkt unbedingt verkaufen wollen.
Was hat die Inflation mit dem Immobilienmarkt zu tun?
Seit Monaten berichten Fernsehsender, Zeitungen und Radiosender online und offline über die steigende Inflationsrate. Steigt die Inflationsrate, heißt das, unser Geld verliert an Wert. Wir bekommen für 50 Euro heute weniger Waren im Supermarkt, also noch 2021. Ähnlich ist es auf dem Immobilienmarkt in den vergangenen Jahren passiert. Für 500 000 Euro bekommt man heute ein Haus in einem schlechteren Zustand, als es vor zehn bis 15 Jahren der Fall war.
Damals bekam man für dieses Geld ein neuwertiges oder neues Einfamilienhaus in Alleinlage. Die Veränderung hat mehrere Ursachen, die teilweise international begründet sind. Durch die Corona-Pandemie kamen Produktionen und Lieferketten weltweit immer wieder zum Erliegen. Das führte zu Lieferengpässen und Rohstoffverknappungen. Eine gewisse Verknappung wirkt sich auf den Preis aus, denn Nachfrage und Angebot bestimmen die weltweiten Preise.
Hinzu kamen Flüchtlingsbewegungen, die Wohnraum verknappten. Zugleich zeigt eine Inflation, dass zu viel Geld im Umlauf ist. Die Zentralbanken können dies steuern, indem sie die Zinsen anheben. In Europa macht dies die Europäische Zentralbank (EZB). Die Zinserhöhungen führen dazu, dass die Kosten für Kredite steigen.
Die Bank verlangt von ihren Kunden für einen Kredit mehr Geld als noch vor einem Jahr. Also können weniger Privatpersonen und Unternehmen Kredite aufnehmen, um Immobilien zu kaufen oder in ihren Betrieb zu investieren. Dadurch sinkt die Geldmenge im Umlauf und die Inflation kann ausgebremst werden.
Was ist die Folge einer Zinssteigerung?
Die Anhebung der Zinsen hat mehrere Auswirkungen. Weil die Preise für den Lebensunterhalt allgemein steigen und die Kosten für Kredite ebenfalls steigen, sinkt die Nachfrage nach Waren, Dienstleistungen und Immobilien. Die Prognosen von Wirtschaftsexperten gehen davon aus, dass die Inflation auch mit der Pandemie zusammenhängt.
Es gibt einen Nachholeffekt sowohl seitens der Wirtschaft als auch der Verbraucher. Nach knapp zweieinhalb Jahren wollen viele Menschen jetzt wieder das Leben genießen. Sichtbar wird das durch volle Urlaubsflieger, volle Gastronomiebetriebe und überfüllte Einkaufszentren. Aber auch durch größere Anschaffungen, denn während der Pandemie waren Konsumenten eher vorsichtig und sparten ihr Geld. Die Unternehmer sind gleichzeitig gezwungen, den Umsatz der vergangenen zweieinhalb Jahre nachzuholen.
Insbesondere jene, die vom Lockdown stark betroffen waren. Dazu zählen unter anderem gastronomische Betriebe und Tourismus. Gerade Hotels, Fluggesellschaften und Urlaubsdestinationen hatten monatelang keine Einnahmen, weil der internationale Tourismus zusammengebrochen ist. Die Preissteigerungen haben Sie sicher bereits zu spüren bekommen: Flüge und Unterkünfte sind deutlich teurer, auch Getränke und Speisen in Restaurants kosten mehr.
Das ist der Nachholeffekt. In Deutschland wird erwartet, dass sich zusätzlich auch die Anhebung des Mindestlohns auf die Inflation auswirken wird. Für Verbraucher und Kunden heißt das, die Preise werden in diesem Herbst noch einmal deutlich steigen. Aber was heißt das für Immobilienbesitzer, die ihre Immobilie verkaufen möchten?
Wie entwickeln sich die Mietpreise?
Die kommenden Monate sind nicht nur für Eigenheimnutzer turbulent, sondern auch für Mieter und Vermieter. Die Energiekrise, der anhaltende Krieg und die Unwägbarkeiten der Pandemie, treiben vielen Menschen die Sorgenfalten auf die Stirn. Vermieter hatten in den Jahren 2020 und 2021 mit Zahlungsaufschüben und auch Ausfällen zu kämpfen, weil Mieter ihren Zahlungen nicht mehr nachkommen könnte. Das könnte auch im Winter passieren, weil die Energiekosten stark gestiegen sind.
Dies trifft nicht nur auf Gas zu, das besonders knapp ist. Auch die Stromkosten, Ölkosten und Holzkosten (damit einhergehend die Preise für Pellets) sind enorm gestiegen. Das könnte dazu führen, dass Mieter ihre Nebenkosten nicht mehr bezahlen können. Während die Immobilien also an Wert verlieren könnten, weil die Kredite teurer werden, könnte das auf dem Wohnungsmarkt für Mieter genau das Gegenteil bewirken. Menschen, die sich den Kauf nicht mehr leisten können oder gar ihr Haus verkaufen müssen, benötigen eine Wohnung.
Das könnte die Mietpreise enorm verteuern, also vor allem die Kaltmieten. Hinzu kommen jeweils die allgemeinen steigenden Kosten. Für Vermieter könnte das ein hoher Aufwand sein, mit vielen Mieterwechseln und Zahlungsproblematiken. Wer also Besitzer eines Mehrfamilienhauses ist, sollte überlegen, ob jetzt nicht ein guter Zeitpunkt ist, um sich von der Immobilie zu trennen. Nicht umsonst fragen sich Mieter und Vermieter, wann die Immobilienblase platzt.
Immobilienverkauf: Jetzt ist ein guter Zeitpunkt
Aktuell sind die Zinssätze immer noch niedrig. Auch wenn sie gestiegen sind, ist auf dem Immobilienmarkt von der weltweiten Lage noch nichts zu spüren. Der Immobilienmarkt ist weiterhin stabil, die Nachfrage nach Häuser, Gewerbeimmobilien und Wohnungen ist weiterhin extrem hoch. Das ist eine sehr gute Ausgangslage für diejenigen, die eine Immobilie verkaufen möchten. Es spielt dabei keine Rolle, warum man verkaufen möchte. Wichtig ist es, den richtigen Zeitpunkt zu finden.
Da keiner weiß, wie sich die politische Situation entwickelt oder ob weitere Corona-Lockdowns auf uns warten, kann auch über die Inflationsentwicklung nur grob spekuliert werden. Wer mit dem Gedanken spielt, sich von einer Immobilie zu trennen, sollte sich jetzt von einem Experten beraten lassen. Die Ausgangslage dafür ist hervorragend. Ein Immobilienmakler kennt die Lage auf dem lokalen Markt sehr gut und kann Sie beraten.
Platzt die Immobilienblase?
Damit ist aktuell nicht zu rechnen. Wohnraum ist in Deutschland weiterhin gefragt. Vor allem günstige Wohnungen sind sehr gesucht. Das hat auch damit zu tun, dass viele Geflüchtete nach Deutschland kommen. Mehr Menschen benötigen mehr Wohnraum. Es gibt keine Prognosen darüber, dass die Immobilienblase platzen könnte. Führende Experten gehen aber nicht davon aus, da Wohnraum gefragt bleibt.
Dennoch gehen sie davon aus, dass es Turbulenzen auf dem Immobilienmarkt geben wird, weil viele die Chance nutzen, und ihre Immobilien jetzt noch guten Preisen verkaufen wollen. Andere möchten günstige Bauzinsen nutzen und sich den Traum vom eigenen Zuhause möglichst schnell verwirklichen.
