Der Verkauf einer vermieteten Immobilie bringt besondere Herausforderungen mit sich – aber auch interessante Chancen. Wer eine Wohnung oder ein Haus mit bestehenden Mietverhältnissen verkaufen möchte, muss nicht nur rechtliche Vorgaben beachten, sondern auch strategisch klug vorgehen. Ob als Kapitalanlage oder Eigenbedarf – vermietete Immobilien verkaufen erfordert Fachwissen und Weitblick.
In diesem Artikel erfährst du, was Eigentümer:innen beachten müssen, welche Rechte Mieter:innen haben und wie du deine Chancen auf einen erfolgreichen Verkauf optimierst.
Vermietet verkaufen – was bedeutet das?
Wenn du eine Immobilie mit bestehendem Mietverhältnis verkaufen möchtest, wird der bestehende Mietvertrag nicht automatisch aufgehoben. Vielmehr gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ nach § 566 BGB. Das bedeutet: Der neue Eigentümer tritt in alle Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Mietvertrag ein.
Das kann sowohl Vorteil als auch Nachteil sein – je nach Zielgruppe:
- Kapitalanleger suchen oft bewusst vermietete Objekte.
- Eigennutzer hingegen bevorzugen meist leerstehende Immobilien.
Die Zielgruppe bestimmt daher maßgeblich deine Verkaufsstrategie.
Rechte der Mieter:innen beim Verkauf
Fortbestehen des Mietvertrags
Wie bereits erwähnt, bleibt der Mietvertrag auch nach dem Verkauf bestehen. Mieter:innen können also nicht einfach „gekündigt“ werden.
Kündigung wegen Eigenbedarfs
Der Käufer darf unter Umständen Eigenbedarf anmelden. Dafür müssen allerdings strenge gesetzliche Voraussetzungen erfüllt sein – etwa wenn ein Familienmitglied die Wohnung nutzen möchte. Zudem gilt häufig eine Kündigungsschutzfrist, die regional unterschiedlich ausfallen kann (z. B. in Berlin bis zu 10 Jahre).
Vorkaufsrecht (in bestimmten Gebieten)
In Milieuschutzgebieten – vor allem in Großstädten wie Berlin – kann die Kommune ein Vorkaufsrecht geltend machen, um sozial schwächere Mieter:innen zu schützen. Eine Übersicht über entsprechende Gebiete bietet das Land Berlin auf seiner Informationsseite.
Chancen für Verkäufer:innen
Auch wenn eine vermietete Immobilie nicht für alle Käufer attraktiv ist, gibt es gute Verkaufschancen – vor allem dann, wenn du strategisch klug vorgehst.
Attraktive Renditeargumente
Kapitalanleger achten vor allem auf Kennzahlen wie Mietrendite, Zustand der Immobilie und die Lage. Ein gut gepflegtes Mietshaus oder eine solide vermietete Eigentumswohnung mit stabiler Mieteinnahme kann hier überzeugen.
Tipp: Erstelle ein transparentes Renditeexposé inklusive Netto-Mietrendite, Instandhaltungsrücklagen und Mietverträgen. Das erhöht die Glaubwürdigkeit und vereinfacht die Kaufentscheidung.
Langfristige Mietverhältnisse als Vorteil
Stabile Mieter:innen mit langer Vertragsdauer können als Zeichen für ein solides Investment gewertet werden – vorausgesetzt, die Miethöhe ist marktgerecht. Ein Abgleich mit aktuellen Mietspiegeln ist daher empfehlenswert. Eine umfassende Übersicht über Mietpreise in verschiedenen Städten und Regionen Deutschlands bieten einige Plattformen. Dort finden Sie detaillierte Informationen zu ortsüblichen Vergleichsmieten, die Ihnen helfen können, den Wert Ihrer vermieteten Immobilie realistisch einzuschätzen.
Was ist beim Verkaufsprozess zu beachten?
Der Verkauf einer vermieteten Immobilie bringt spezifische Anforderungen mit sich – insbesondere was die Kommunikation mit den Mieterinnen und Mietern, die Vermarktung sowie die Bereitstellung vollständiger Unterlagen betrifft. Wer strukturiert und professionell vorgeht, steigert nicht nur die Verkaufschancen, sondern kann auch einen besseren Preis erzielen.
Unterlagen sorgfältig vorbereiten
Ein transparenter und gut dokumentierter Einblick in die Immobilie ist essenziell für potenzielle Käufer. Zu den wichtigsten Verkaufsunterlagen zählen:
- Aktuelle Mietverträge aller Wohneinheiten
- Nachweise über regelmäßige Mieteinnahmen
- Nebenkostenabrechnungen (idealerweise der letzten drei Jahre)
- Grundrisse, ein gültiger Energieausweis
- Bei Eigentumswohnungen: die Teilungserklärung sowie Protokolle der Eigentümerversammlungen
Kommunikation mit den Mieter:innen: Frühzeitig & respektvoll
Auch wenn gesetzlich nicht vorgeschrieben, empfiehlt es sich, Mieterinnen und Mieter frühzeitig über den geplanten Verkauf zu informieren. Eine offene Kommunikation schafft Vertrauen und kann helfen, Zugang zur Wohnung für Besichtigungen zu ermöglichen – ein entscheidender Faktor im Verkaufsprozess.
Wer transparent agiert, reduziert Widerstände und signalisiert Seriosität. Besonders Kapitalanleger:innen achten auf stabile und kooperative Mietverhältnisse, was wiederum den Verkaufswert der Immobilie positiv beeinflusst.
Exposé und Vermarktung gezielt gestalten
Ein professionelles Exposé ist das Aushängeschild jeder Immobilie. Beim Verkauf vermieteter Objekte sollte es besonders auf Kapitalanleger:innen zugeschnitten sein. Es sollte folgende Inhalte enthalten:
- Mietübersicht: Netto-Kaltmiete, Nebenkosten, evtl. Staffelmieten
- Zustand der Wohnung(en) mit realistischer Beschreibung
- Bei Zustimmung: aktuelle Fotos der vermieteten Einheit
- Wirtschaftliche Bewertung: Renditepotenzial, Entwicklungsperspektive, steuerliche Aspekte
Wann lohnt sich die Umwandlung in eine leerstehende Immobilie?
In bestimmten Fällen kann es strategisch sinnvoll sein, eine vermietete Immobilie zunächst in eine leerstehende umzuwandeln – also den Verkauf erst nach dem Auszug der aktuellen Mieter:innen durchzuführen. Das gilt vor allem dann, wenn die anvisierte Käuferzielgruppe nicht aus Kapitalanleger:innen, sondern aus Eigennutzer:innen besteht.
Käufer, die die Immobilie selbst bewohnen möchten – z. B. Familien oder Paare – sind häufig nicht bereit, langjährige Mietverhältnisse zu übernehmen oder auf unbestimmte Zeit auf die Verfügbarkeit des Objekts zu warten. Eine leerstehende Immobilie bietet ihnen sofortige Flexibilität – und kann daher am Markt deutlich höhere Preise erzielen.
Allerdings ist dieser Weg nicht ohne rechtliche Fallstricke. Folgende Aspekte sollten Sie dabei unbedingt beachten:
- Gesetzliche Kündigungsfristen: Eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter ist nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig – etwa bei Eigenbedarf. Die Kündigungsfrist beträgt je nach Wohndauer der Mieter:innen mindestens drei bis neun Monate.
- Eigenbedarfskündigung: Diese muss gut begründet und rechtlich einwandfrei formuliert sein. Gerichte prüfen sehr genau, ob ein echter Bedarf besteht, etwa für nahe Familienangehörige. Eine formale Fehlerhaftigkeit kann die Kündigung unwirksam machen – daher ist eine juristische Beratung dringend zu empfehlen.
- Sperrfristen in Berlin: In Berlin gelten zusätzlich strenge Schutzvorschriften für Mieter:innen. Bei Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen kann eine Sperrfrist von bis zu zehn Jahren gelten, in der keine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausgesprochen werden darf. Diese Regelung dient dem Mieterschutz und wurde in den vergangenen Jahren mehrfach verschärft.
Bevor Sie also den Weg der Umwandlung in Betracht ziehen, sollten Sie sowohl die rechtlichen Voraussetzungen als auch die wirtschaftlichen Chancen sorgfältig abwägen. Ein erfahrener Immobilienprofi oder Fachanwalt für Mietrecht kann Ihnen dabei helfen, eine fundierte Entscheidung zu treffen.
Fazit: Vermietete Immobilie verkaufen – klug geplant zum Erfolg
Der Verkauf einer vermieteten Immobilie ist kein Schnellschuss. Es braucht ein durchdachtes Konzept, rechtliche Kenntnisse und die passende Zielgruppenansprache. Doch mit der richtigen Vorbereitung, transparenten Unterlagen und einer professionellen Vermarktung kannst du auch mit vermietetem Bestand einen guten Preis erzielen – und Kapitalanleger:innen gezielt ansprechen.
Ob du selbst verkaufen möchtest oder dich beraten lassen willst: Wir unterstützen dich gern bei jedem Schritt.
