Erfolgreich ein Mehrfamilienhaus verkaufen mit der richtigen Strategie
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Erfolgreich ein Mehrfamilienhaus verkaufen mit der richtigen Strategie
Ein Mehrfamilienhaus eignet sich zum verhältnismäßig sicheren Renditeobjekt. Dennoch kann der Fall eintreten, dass Sie gezwungen sind, es zu verkaufen. Treffen Sie diese Entscheidung, sollten Sie beachten, dass dies einer ausgiebigen Planung bedarf. Ein Experte erweist sich hierbei als zuverlässiger Partner an Ihrer Seite.
Was sollten Sie beim Verkaufen dieses Objekts berücksichtigen und welche Aufgaben können Sie selbst übernehmen? Es gibt einige Punkte, die es zu bedenken gilt, wenn Sie einen erfolgreichen Verkauf herbeiführen möchten. Wir führen die wichtigsten für Sie im Folgenden auf.
Welche Immobilien gelten als Mehrfamilienhäuser?
Immobilien, die dementsprechend über mindestens zwei separate Wohneinheiten verfügen, gelten als Mehrfamilienhäuser. Darunter fallen Zweifamilienhäuser sowie Objekte mit mehreren Wohnungen eines Eigentümers. Auch Gebäude mit einer Eigentümergemeinschaft, also unterschiedlichen Besitzern der einzelnen Einheiten, gelten als Mehrfamilienhäuser. Besitzen Sie eine Immobilie mit einem Ladenlokal im Erdgeschoss und Wohneinheiten darüber, fällt diese ebenfalls in die Kategorie.
Immobilien stellen eine optimale Wertanlage dar, denn die Preise steigen auf diesem Markt stetig. Das gilt vor allem, wenn das Objekt sich in einem Ballungsraum befindet. Sind Sie Eigentümer des gesamten Mehrfamilienhauses, kommen allerdings viele Aufgaben auf Sie zu, da sie sämtliche Einheiten betreuen. Daher entscheiden sich einige Besitzer dazu, es zu veräußern. Wie gehen Sie hierbei am besten vor?
Mehrfamilienhaus verkaufen – worauf sollten Sie achten?
Bei dem Verkauf eines Mehrfamilienhauses gilt es deutlich mehr Punkte zu beachten als bei Einfamilienhäusern oder Wohnungen. Hier stoßen Sie auf unterschiedliche Mieter. Diese verfügen über individuelle Rechte Ihnen gegenüber.
Die Klientel, die für den Kauf eines Mehrfamilienhauses infrage kommt, ist außerdem sehr spezifisch. Hierbei handelt es sich demnach um eine Investition, deren Finanzierung nur wenigen Personen möglich ist. Sie sollten dementsprechend genau wissen, an wen Sie Ihr Angebot richten.
Darüber hinaus sollten Sie den Wert Ihrer Immobilie kennen und eine professionelle Ermittlung ist daher besonders wichtig. Lassen Sie diese vornehmen, bevor Sie eine Anzeige schalten. Als professionelle Makler verfügen wir über ausreichend Markt- und Fachkenntnis, um dies zu übernehmen. Darüber hinaus befinden sich in unserem Kundenstamm womöglich bereits Interessenten von Mehrfamilienhäusern. Eine Zusammenarbeit mit uns erhöht also die Wahrscheinlichkeit, den Verkauf zeitnah und gewinnbringend abzuwickeln.
Das komplette Mehrfamilienhaus verkaufen oder die Wohnungen einzeln?
Diese Frage sollten Sie sich bereits während der Vorbereitungsphase stellen. Ein komplettes Mehrfamilienhaus zu verkaufen kann deutlich an Zeit einsparen, denn es bedeutet einen geringeren Aufwand bei Anzeigen und Besichtigungen. Auch das Erstellen eines Portfolios geht schneller von der Hand. Allerdings müssen Sie hierbei mit einem geringeren Gewinn rechnen. Das lässt sich aus unterschiedlichen Statistiken in der Immobilienbranche herauslesen.
Den Mehraufwand, den der Verkauf der einzelnen Wohnungen mit sich bringt, werden Sie zunächst finanziell spüren. Das liegt an den Behördengängen, die hierbei auf Sie zukommen. Doch die einzelnen Wohneinheiten verfügen über unterschiedliche Grundrisse und meist verschiedene Ausstattungen. Das ermöglicht es Ihnen, die Preise entsprechend anzupassen. Daher dürfen Sie davon ausgehen, dass Sie zusammengerechnet einen höheren Gewinn erzielen. Für welche Variante Sie sich letztendlich auch entscheiden, wir helfen Ihnen bei sämtlichen Schritten.
Aufteilung Eigentumswohnungen in Ihrem Mehrfamilienhaus
Entscheiden Sie sich dafür, die Wohneinheiten einzeln zu veräußern, sollten Sie einige Punkte beachten. Sie benötigen hierfür eine Abgeschlossenheitsbescheinigung, um anschließend die Aufteilung beim Grundbuchamt beantragen zu können. Hiermit weisen Sie die Wohnungen als einzelne geschlossene Bereiche aus. Die hier notwendigen Regelungen finden Sie im Wohnungseigentumsgesetz.
Die Papiere erhalten Sie bei unterschiedlichen Behörden. Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung müssen der Eigentümer des Grundstücks oder der Erbbauberechtigte einen entsprechenden Antrag stellen. Dieser richtet sich an die Bauaufsichtsbehörde und ist mit Kosten verbunden, 50 bis 1.000 Euro, je nach Behörde. Auch der Bearbeitungszeitraum variiert stark und kann zwischen 14 bis hundert Tage betragen. Als erfahrene Makler sind wir mit diesen komplexen Vorgängen vertraut und helfen Ihnen gern hierbei. Wir stehen in guten Beziehungen zu den Behörden und kennen die Formulare, die Sie brauchen.
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung dient Ihnen zuletzt als Grundvoraussetzung für die weiteren Vorgänge. Ein Notar stellte Ihnen unter Vorlage eine Teilungserklärung aus. Diese wiederum ermöglicht es Ihnen, beim Grundbuchamt das Anlegen von Wohn- und Teileigentum zu beantragen.
Das gilt es beim Verkauf der Eigentumswohnungen zu beachten
Ihr bisheriger Mieter besitzt ein Vorkaufsrecht, sobald Sie die Wohneinheiten zu Eigentumswohnungen umwandeln konnten. Es besteht für ihn die Möglichkeit, die Wohnung zu den Konditionen zu erwerben, die Sie anderen Käufern vorschlagen. Als Grundlage hierfür gilt der Kaufvertrag, den Sie mit dem Interessenten aushandeln.
Für den neuen Käufer besteht eine Kündigungssperrfrist für drei Jahre, sollte die Wohnung aktuell vermietet sein. Das gilt, sollte der Mieter sich gegen einen Kauf entscheiden. Erst nach Ablauf dieser Frist darf der Besitzer aufgrund von Eigenbedarf kündigen oder wegen der Hinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung. Wenn das Mietverhältnis länger als fünf Jahre besteht, kommt zur Sperrfrist eine zusätzliche Kündigungsfrist hinzu. Als Makler klären wir mit Ihnen sämtliche rechtlichen Besonderheiten, die in solchen Fällen auf Sie zukommen.
Der Verkauf des gesamten Mehrfamilienhauses
Nur ein kleiner Kundenstamm gilt als Interessenten für ein Mehrfamilienhaus als Renditeobjekt. Immobilienfonds, die sich auf Vermietung und Verkauf konzentrieren, gehören ebenfalls dazu.
Bei diesen Interessenten handelt sich meist um Personen, die bereits mit dem Markt vertraut sind. Dementsprechend verfügen Sie über eine Routine und professionelle Berater. Umso wichtiger ist es auch für Sie, mit Experten zusammenzuarbeiten.
Interessenten für Mehrfamilienhäuser prüfen sämtliche Risiken, Papiere sowie die Immobilie genau. Umso wichtiger ist es auch für Sie, diese vorzulegen und zu beraten. Als erfahrene Makler wissen wir genau, was die Zielgruppe für Anforderungen an Verkäufer und Immobilienmakler stellt. Außerdem kennen wir bereits viele Käufer, Anleger und Fonds, was Ihnen entgegenkommt. Mit diesem umfangreichen Netzwerk führen wir einen effektiven und gewinnbringenden Verkauf herbei.
So ermitteln Sie den Wert Ihrer Immobilie
Der ermittelte Wert Ihrer Immobilie dient als Grundlage aller Verhandlungen. Er ist in diesem Fall abhängig davon, ob Sie sich für den Verkauf des gesamten Mehrfamilienhauses oder einzelner Eigentumswohnungen entscheiden. Für die Ermittlung stehen drei Verfahren zur Auswahl:
- Sachwertverfahren
- Vergleichswertverfahren
- Ertragswertverfahren
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Welches in Ihrem Fall passt, ist abhängig von der Immobilie. Da Mehrfamilienhäuser jedoch meist als Renditeobjekte dienen, erweist sich ein Ertragswertverfahren als sinnvoll.
Als Makler helfen wir Ihnen auch hier bei der Entscheidung. Nehmen Sie mit uns Kontakt auf und klären Sie sämtliche Punkte. Wir übernehmen diese anschließend und führen so einen erfolgreichen Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses herbei.