Kein Bargeld beim Immobilienkauf: Die neuen Regeln der Geldwäscheprävention

1. Warum es beim Immobilienkauf ein Bargeldverbot gibt

Seit dem 17. Februar 2025 gilt in Deutschland ein strenges Bargeldverbot beim Immobilienkauf. Das bedeutet: Der Kaufpreis darf nicht mehr in bar, sondern ausschließlich über nachvollziehbare Zahlungswege (z. B. Banküberweisung) abgewickelt werden. Hintergrund ist die Verschärfung der Geldwäscheprävention (§ 16a GwG) und die Umsetzung der GwGMeldV-Immobilien.

Im Ergebnis sollen anonyme Zahlungen und undurchsichtige Transaktionen im high-value Bereich – wie Immobilien – künftig ausgeschlossen werden. Banken, Notare und Berater sind verpflichtet, auffällige Vorgänge an die Financial Intelligence Unit (FIU) zu melden. Für Sie als Käufer oder Verkäufer sind das klare Regeln – aber auch ein Schritt Richtung Transparenz.

2. Hintergrund & gesetzliche Grundlagen

2.1 Das Bargeldverbot nach § 16a GwG

Seit April 2023 ist der Immobilienkauf mit Bargeld, Gold, Platin, Edelsteinen oder Kryptowährungen ausdrücklich untersagt. Nur so soll verhindert werden, dass illegal erspartes Vermögen in den legalisierten Immobilienmarkt fließt.

2.2 Anpassung der GwGMeldV-Immobilien

Mit Wirkung vom 17. Februar 2025 wurde die Verordnung zur Meldung geldwäscherelevanter Immobilienvorgänge erweitert. Notare und Berater müssen bereits bei Verdacht auf Umgehung oder Zahlungsstrukturen (§ 6 GwGMeldV) Meldungen an die FIU erstatten.

3. Wer ist betroffen – und in welchen Fällen?

• Alle Immobilienkäufer und -verkäufer – die Zahlungen dürfen nicht über 10.000 € in Bargeld oder Äquivalente erfolgen. Schon Teilzahlungen in dieser Höhe lösen Meldepflichten aus.
• Notare, Rechtsanwälte, Steuerberater, Wirtschaftsprüfer – müssen ungewöhnliche Zahlungsstrukturen melden, auch bei Konto-Zahlungen aus Hochrisikoländern oder bei komplexen Eigentumsverhältnissen.
• Käufe durch Dritte – wenn die Zahlung von jemandem erfolgt, der weder Käufer noch wirtschaftlich Berechtigter ist, und der Betrag über 20.000 €, ist ebenfalls eine Meldung erforderlich.

4. Welche Folgen drohen bei Verstößen?

Ein Verstoß gegen das Immobilienkauf Bargeldverbot hat weitreichende Konsequenzen:

• Der Notar darf den Kauf nicht beurkunden, wenn er kein sauberes Zahlungsprotokoll vorliegen hat.
• Meldung an die FIU bei Verdacht – anschließend folgt eine Prüfung.
• Bußgelder oder strafrechtliche Ermittlungen drohen, bis hin zu Kontensperrungen oder Strafverfahren.
• Die Eigentumsübertragung kann sich erheblich verzögern und die gesamte Transaktion gefährden.

5. Wie Sie das Bargeldverbot einhalten können

Damit Sie sicher und rechtskonform agieren, beachten Sie folgende Empfehlungen:

1. Nutzung von Banküberweisungen: Schnurstracks von konto zu konto – nur so ist die Zahlung nachvollziehbar.
2. Nachweis über Zahlungswege: Notar benötigt Zahlungsbelege – etwa Kontoauszüge oder Zahlungsbestätigungen.
3. Keine Direktzahlungen durch Dritte: Wenn jemand anderes den Betrag überweist, müssen Sie dies begründen – sonst droht eine Meldepflicht.
4. Beachten Sie Konto-Herkunft: Zahlungen aus sogenannten Risikostaaten müssen klar dokumentiert sein.
5. Bei Teilzahlungen unter 10.000 €: Auch solche Strukturen sind meldepflichtig wenn sie Umgehung bewirken .

6. Vorteile und Konsequenzen des Bargeldverbots

6.1 Vorteile

• Mehr Transparenz: Die Herkunft der Gelder bleibt nachvollziehbar und nachvollziehbar.
• Vertrauensbildung: Käufe werden revisionssicher und sauber abgesichert – was Käufern und Behörden gleichermaßen zusagt.
• Schutz des Immobilienmarkts: Schwarzgelder haben keine Chance mehr, sich über Immobilien zu waschen.

6.2 Herausforderungen

• Bürokratischer Aufwand: Alle Zahlungen müssen exakt dokumentiert werden.
• Papierkram & Prüfpflichten: Notare und andere verpflichtete Personen müssen sorgfältig prüfen und melden.
• Verzögerung von Transaktionen: Bei Unklarheiten kann der Kauf verzögert oder blockiert werden.

7. Praxistipps für Eigentümer, Käufer und Berater

• Frühzeitige Vorbereitung: Planen Sie die Zahlungen und Abläufe transparent und mit zeitlichem Puffer.
• Experten einbeziehen: Fragen Sie Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater frühzeitig um Rat.
• Dokumentation sichern: Alle Zahlungsunterlagen, Kontoauszüge und Überweisungsbelege im Original bereithalten.
• Transparente Kommunikation: Erklären Sie dem Notar ggf. ungewöhnliche Zahlungen, damit sie nachvollziehbar sind.
• Compliance als Marketing nutzen: Vermitteln Sie Käufern, dass Ihr Geschäft sauber, sicher und zukunftsfähig ist.

8. Fazit: Immobilienkauf Bargeldverbot – Pflicht mit Perspektive

Das Immobilienkauf Bargeldverbot ist keine lästige Hürde, sondern ein notwendiger Schritt hin zu einem transparenten, fairem und sicherem Immobilienmarkt. Indem Sie Zahlungen ausschließlich über vereinfachte Bankwege abwickeln und alle relevanten Dokumente klar und vollständig aufbereiten, sorgen Sie für reibungslose Kaufprozesse – ohne Verzögerungen und Risiken.

Für Unterhaltsungszwecke lohnt sich das Verbot nicht. Doch für Eigentümer, Käufer und Berater bietet die neue Regelung langfristig nur Vorteile: mehr Fairness, mehr Planbarkeit und mehr Rechtssicherheit. Nutzen Sie das Bargeldverbot, um Ihren Immobilienkauf zukunftssicher und professionell zu gestalten.