Der Kauf von Eigentumswohnungen oder Häusern mit Kreditfinanzierung wird immer teurer. Die Zinssätze für Hypothekendarlehen steigen stärker, als viele Experten erwartet hatten. “Wir erwarten, dass die Hypothekenzinsen für zehnjährige Finanzierungen in den Sommermonaten auf drei Prozent steigen werden”, sagt Max Herbst, Gründer der FMH Finanzberatung in Frankfurt.
Experten hatten bis zum Ende des Jahres nicht mit einem Anstieg in dieser Größenordnung gerechnet.
Der Markt hat jedoch bereits begonnen, sich nach oben zu bewegen. Die Zinssätze haben sich bereits verdoppelt. Derzeit liegt der Zinssatz für Standardkredite mit zehnjähriger Laufzeit laut FMH bei durchschnittlich 2,11 Prozent. Das ist mehr als das Doppelte des Zinsniveaus vom letzten Dezember.
Vor fünf Monaten lag der Vergleichszinssatz noch bei 0,9 Prozent. Das bedeutet, dass die Zinssätze für Baukredite auf den höchsten Stand seit 1999 gestiegen sind. Zu dieser Zeit lagen die Zinssätze für zehnjährige Darlehen jedoch zwischen fünf und sechs Prozent.
Die gleiche Aufwärtsbewegung verzeichnete auch der Immobilienfinanzierer Interhyp.
Interhyp rechnet mit einem weiteren Anstieg der Bauzinsen auf 2,5 bis 3 Prozent für zehnjährige Darlehen bis zum Ende des Jahres. Im März waren solche Hypotheken laut einem aktuellen Bericht um etwa 0,5 Prozentpunkte teurer geworden als im Vormonat.
Inflation setzt Zentralbanken unter Druck
Hinter den deutlichen Zinserhöhungen verbirgt sich vor allem das allgemein steigende Zinsniveau in Deutschland und in der Eurozone insgesamt.
So kletterte die Rendite 10-jähriger Bundesanleihen heute auf satte 0,83 Prozent und damit auf den höchsten Stand seit Mitte 2015. Der Bauzins orientiert sich an der Rendite von Bundesanleihen. Der rasante Anstieg der Zinssätze für Immobilienfinanzierungen ist auch eine indirekte Folge der Inflationszahlen in Deutschland und Europa.
Das Statistische Bundesamt bezifferte heute den Preisanstieg im Mai auf 7,3 Prozent im Vergleich zum Vorjahr und bestätigte damit eine erste Schätzung. Die steigende Inflation setzt die Zentralbanken in Europa, aber auch in den USA, unter Druck, ihre akkommodierende Geldpolitik zu straffen.
Die US-Notenbank hat die Zinswende im März mit ihrer ersten Zinserhöhung eingeleitet, und Experten erwarten im Laufe des Jahres mehrere weitere Schritte. Die Europäische Zentralbank (EZB) steht bei ihrer Zinssitzung unter Druck, geldpolitische Maßnahmen zur Kontrolle der Inflation zu beschließen.
Käufer in Not
Niedrige Zinssätze für Immobilienfinanzierungen hatten es Käufern oder Bauherren in den letzten Jahren ermöglicht, trotz steigender Preise für Eigentumswohnungen oder Häuser eine Finanzierung zu erhalten. Jetzt scheint diese Phase zu Ende zu gehen. Doch obwohl die Finanzierung eines Eigenheims deutlich teurer wird, scheint es noch keine Trendwende bei den Immobilienpreisen in Deutschland zu geben.
Im Jahr 2021 stiegen die Hauspreise bundesweit um durchschnittlich 11 Prozent – für das letzte Quartal meldete das Statistische Bundesamt sogar einen Rekordanstieg. Und selbst im Jahr 2022 ist kein “Platzen einer Immobilienblase” in Sicht.
Immobilien um bis zu 40 Prozent überbewertet
Nach einer Analyse der Bundesbank sind die Immobilienpreise in Deutschland jedoch um bis zu 40 Prozent überbewertet. Bis 2020 würde die Überbewertung maximal 30 Prozent betragen.
Der deutsche Dachverband der Immobilienwirtschaft bezeichnet in seinem Bericht das enorme Niveau der Kaufpreise als “überraschend und durchaus erschreckend”. Und obwohl die Zinssätze steigen und damit die Finanzierung teurer wird, steigen die Immobilienpreise weiter. Der durchschnittliche Zinssatz für einen zehnjährigen Baukredit stieg von rund 1,0 Prozent auf über 1,6 Prozent.
Man würde erwarten, dass die Immobilienpreise stagnieren oder sogar sinken, wenn die Zinssätze steigen.
Allerdings wirken andere wirtschaftliche Faktoren dagegen und lassen die Preise steigen, sagt Konstantin Kholodilin vom Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung. Zum Beispiel ist die Spekulation mit Immobilien immer noch weit verbreitet. Häuser und Wohnungen werden in der Hoffnung gekauft, dass die Preise weiter steigen werden.
“In den nächsten Jahren könnte es jedoch zu Preiskorrekturen kommen, insbesondere in den Großstädten, d.h. zum Platzen von Immobilienpreisblasen”, sagt Kholodilin.
Auch die Europäische Zentralbank und die Bundesbank warnen vor spekulativen Übertreibungen bei den Preisen, die sich nicht nur auf städtische Gebiete beschränken, sondern vor allem in den Großstädten zu beobachten sind.
Nach Angaben der Bundesbank steigen die Kaufpreise viel schneller als die Mietpreise
Ein Warnzeichen für eine Immobilienblase und ein Hinweis auf Spekulation. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Preise für Eigentumswohnungen in den Metropolen erneut um zehn bis 15 Prozent gestiegen, die Mieten für Neuverträge jedoch nur um 2,5 Prozent, so die Berechnungen des Analysebüros Bulwingesa.
Es gibt jedoch verständliche Gründe für den Preisanstieg, so die Immobilienbranche. Das Bauen selbst ist teurer geworden, und Handwerker sind rar. Außerdem ist das Bauland knapp und es gelten strengere Umweltstandards. Es wird erwartet, dass diese Faktoren auch 2022 noch eine Rolle spielen werden.
Gleichzeitig bleibt die Nachfrage nach Immobilien sehr hoch, auch aus dem Ausland. Investoren finden Berlin besonders attraktiv, weil das Preisniveau hier im Vergleich zu Paris oder London noch als moderat gilt und sie mangels Alternativen auf den Finanzmärkten in Immobilien investieren – trotz sinkender Renditen.
